Uma reforma, um contrato de duas páginas e uma ação de centenas de milhares de reais
A maioria dos processos contra construtoras não nasce de má-fé. Nasce de informalidade: contrato genérico, aditivo combinado no WhatsApp, pagamento na conta errada e nenhuma prova do que foi feito. Quando o relacionamento azeda, essa informalidade vira acusação.
Na Valim Advogados, acompanhamos de perto situações assim. Um cenário típico, segue:
- Um engenheiro experiente é indicado por um conhecido para reformar um estabelecimento comercial, na modalidade “chave na mão”.
- O contrato é assinado em nome de uma empresa da família que já estava encerrada na Receita.
- Os pagamentos caem na conta pessoal de um parente.
- A ART de execução é emitida por outro profissional da família, que pouco aparece na obra.
- Surgem serviços adicionais não previstos. O prazo estoura, mas ninguém formaliza a prorrogação.
- O cliente rescinde por e-mail, contrata um laudo sozinho, troca de empreiteira e entra com ação contra todos os envolvidos, com pedido de condenação solidária e boletim de ocorrência por estelionato.
O resultado: quatro pessoas da mesma família respondendo a um processo cível, com reflexos no conselho profissional e risco de investigação criminal. Muitos desses riscos poderiam ter sido evitados com documentos simples. Outros podem ser reduzidos com a postura certa durante o surgimento do problema.
Onde moram os riscos da construtora
O risco jurídico de uma obra está menos na técnica e mais na documentação. Estes são os pontos que mais aparecem nos processos:
- Quem contrata precisa existir e estar regular. Contratar por CNPJ baixado, inativo ou de terceiro abre espaço para a responsabilização pessoal de quem participou do negócio. A própria aparência criada (logotipo, site, telefone) pode ser usada contra quem emprestou o nome.
- Registro profissional ativo. Exercer engenharia com registro cancelado ou suspenso no CREA pode configurar exercício ilegal da profissão (Lei 5.194/66 e art. 47 da Lei das Contravenções Penais).
- ART verdadeira. A ART define quem responde tecnicamente pela obra (Lei 6.496/77). “Assinar para ajudar” sem acompanhar a execução é infração ética e expõe o profissional a responder pelos vícios. Dar baixa “por conclusão” com a obra em andamento agrava o quadro.
- Dinheiro na conta certa. Pagamento em conta pessoal de familiar mistura patrimônios e traz essa pessoa para o processo.
- Aditivo só por escrito. Pelo art. 619 do Código Civil, acréscimos de preço dependem, em regra, de instruções escritas do dono da obra. O mesmo vale para a prorrogação de prazo.
- Prazo coerente. Proposta com “120 dias úteis” e contrato com “120 dias” e data fixa geram discussão certa. Uma regra única evita a briga.
- Subcontratados e equipe. Mestre de obras e empreiteiros que somem ou deixam o serviço pela metade viram problema da contratante perante o cliente.
O que define se a sua entrega foi correta
No processo, a “obra bem feita” não é opinião: é o que se consegue provar contra o que foi contratado.
- Escopo fechado: planilha de serviços e materiais, com o que está incluído e o que fica por conta do cliente.
- Projetos: quem os fez e quem responde por eles. Se o projeto é do cliente, isso deve estar escrito.
- Normas técnicas: execução conforme ABNT e código de obras, com sequência executiva registrada.
- Medições assinadas: o art. 614 do Código Civil presume verificado o que foi pago e o que foi medido sem reclamação em 30 dias. Medição assinada é a melhor prova do que você entregou.
- Diário de obra e fotos datadas: mostram o andamento real e o que foi executado em cada etapa.
- Comunicação formal de imprevistos: chuva, vício oculto pré-existente (como cupins no telhado), atraso de material comprado pelo cliente. O art. 625 do Código Civil protege o empreiteiro diante de dificuldades imprevisíveis e de modificações desproporcionais exigidas pelo dono da obra.
- Termo de recebimento: encerra a obra, registra pendências e inicia as garantias.
Quem tem esses documentos discute fatos. Quem não tem fica à mercê do laudo feito pelo outro lado.
O conflito começou: como agir com assertividade
No primeiro sinal de desgaste, a prioridade é produzir prova e baixar a temperatura. O que se fala no calor do momento costuma reaparecer no processo.
- Formalize tudo. Responda cobranças por e-mail ou notificação, com datas, causas do atraso e novo cronograma. Mensagem de voz não é documento.
- Não abandone a obra. Suspender os serviços sem justa causa gera responsabilidade por perdas e danos (art. 624 do Código Civil). Se precisar parar, comunique o motivo por escrito.
- Faça a medição do que foi executado e envie ao cliente. Se ele se recusar a assinar, registre a recusa.
- Preserve as provas: fotos e vídeos datados, notas de materiais, pagamentos a equipe e fornecedores, e conversas completas. Para conversas de WhatsApp, a ata notarial dá mais segurança.
- Peça vistoria conjunta. Um laudo feito só pelo cliente, sem a sua presença, é mais fácil de questionar. Convidar o cliente para vistoria conjunta — e documentar o convite — fortalece sua posição.
- Regularize a ART de acordo com a realidade: baixa por conclusão só com obra concluída; em caso de interrupção, use a modalidade adequada.
- Fale com o advogado antes de responder ao cliente em temas de culpa, valores e devolução. Uma frase infeliz pode virar confissão.
Recebi uma notificação de rescisão. E agora?
Contratos de obra costumam ter cláusula que permite ao cliente rescindir por escrito em caso de descumprimento. Essa cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito (art. 474 do Código Civil). Ou seja: a notificação já produz efeitos.
- Responda dentro de poucos dias, por escrito. Registre que o serviço foi encerrado por decisão do cliente e não por abandono, se for o caso.
- Apresente sua medição dos serviços executados e o saldo que entende devido ou a devolver.
- Conteste pontualmente o que não for verdade, sem ofensas e sem admitir culpa genérica.
- Peça vistoria conjunta antes que outra empresa assuma a obra. Depois que o local é alterado, provar o que você fez fica muito mais difícil.
- Retire seus equipamentos e materiais com termo de entrega das chaves.
Chegou a citação: os primeiros cuidados
- Anote a data e procure seu advogado imediatamente. A contestação tem prazo de 15 dias úteis, normalmente contados da audiência de conciliação (arts. 334 e 335 do CPC).
- Compareça à audiência. A ausência injustificada gera multa de até 2% do valor da causa.
- Não apague nada e não converse com a outra parte sobre o processo.
- Se houver mais de um réu na família ou na empresa, alinhe a estratégia. As defesas de uns podem prejudicar as de outros, inclusive na esfera criminal e no conselho profissional.
- Reúna desde logo a documentação para um assistente técnico de engenharia, que vai acompanhar a perícia judicial.
Por que o RH também precisa ler este artigo
Boa parte dos riscos de uma obra passa pelas pessoas que estão nela. O RH é quem pode evitar que a equipe vire prova contra a empresa.
- Registro em dia: confira periodicamente se engenheiros e técnicos têm registro ativo no CREA. Um registro cancelado pode comprometer a obra inteira.
- Subcontratados com contrato: empreiteiros e mestres de obra devem ter contrato escrito, escopo e forma de pagamento. Na terceirização, a contratante responde subsidiariamente pelas obrigações trabalhistas (Lei 6.019/74 e Súmula 331 do TST).
- Segurança do trabalho: EPIs, treinamentos e NR-18 documentados. Acidente na obra soma risco trabalhista, cível e criminal.
- Comunicação com o cliente: defina quem fala em nome da empresa. Funcionário comentando falhas com o cliente pode virar testemunha contra você.
- Desligamentos na obra: registre a saída de equipes e o estado do serviço naquele dia.
Checklist preventivo da construtora
- CNPJ ativo e compatível com a atividade, em nome de quem realmente executa
- Registro no CREA ativo de todos os responsáveis técnicos
- ART emitida por quem de fato acompanha a obra
- Contrato com escopo, planilha, responsabilidade pelos projetos e lista do que o cliente fornece
- Prazo único, com regras de prorrogação por aditivos e imprevistos
- Pagamento sempre em conta da empresa, vinculado a medições
- Aditivos de preço e prazo assinados antes da execução
- Diário de obra e fotos datadas semanalmente
- Contratos escritos com subcontratados
- Termo de recebimento ao final, ou termo de entrega em caso de rescisão
Perguntas frequentes
O cliente pode rescindir o contrato de obra só por e-mail?
Se o contrato tiver cláusula que permita rescisão por escrito em caso de descumprimento, sim. Por isso a resposta da construtora também precisa ser rápida e por escrito.
Um laudo feito só pelo cliente vale como prova?
Vale, mas tem peso limitado, porque foi produzido sem contraditório. Em regra, o juiz determina perícia judicial. O problema é quando a obra já foi alterada por outra empresa e a construtora não guardou provas do que executou.
O engenheiro que assinou a ART responde pela obra?
Pode responder pelos vícios técnicos de execução, além de responder perante o CREA. Por isso, nunca assine ART de obra que não vai acompanhar.
Quem recebeu o pagamento na conta, sem ter assinado o contrato, pode ser processado?
Pode ser incluído no processo, e isso já gera custo e desgaste. Mesmo que consiga ser excluído, o patrimônio comum do casal pode ser alcançado numa cobrança futura, conforme o regime de bens.
Atraso na obra gera dano moral?
Para o Superior Tribunal de Justiça, o simples descumprimento contratual, em regra, não gera dano moral. Quando o cliente é empresa, é preciso demonstrar ofensa à sua reputação (Súmula 227 do STJ).
Na dúvida ou no problema, fale com a Valim Advogados
Desde 2011, a Valim Advogados atua ao lado de pequenas e médias empresas nas áreas cível, contratual, trabalhista e tributária. Na construção, ajudamos a estruturar contratos de empreitada, aditivos, medições e termos de recebimento, e orientamos a empresa quando o conflito já começou — da notificação à perícia judicial.
Prevenção custa menos que processo. Se a sua empresa recebeu uma notificação, uma citação ou quer revisar seus contratos antes da próxima obra, fale com a Valim Advogados, a parceira jurídica do empresário.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise do caso concreto por um advogado.
