Negócios mudam de endereço, encerram atividades, se fundem ou simplesmente não dão certo no ponto escolhido. Quando isso acontece antes do fim do prazo contratual, a multa por rescisão antecipada costuma ser o item do contrato que mais pesa no bolso do empresário e, na maioria das vezes, é também o item que menos atenção recebeu no momento da assinatura.
O que a lei estabelece
O art. 4º da Lei nº 8.245/1991 prevê que, durante o prazo do contrato, o locatário pode devolver o imóvel antes do fim do prazo, mas pagando multa proporcional ao período de cumprimento do contrato — pactuada em contrato ou, na sua falta, fixada judicialmente.
O ponto central aqui é a palavra proporcional: a lei não autoriza que o locatário pague a mesma multa se sair faltando 2 meses para o fim do contrato ou faltando 4 anos. A multa deve ser calculada de forma decrescente, considerando quanto tempo já foi efetivamente cumprido.
Onde mora o risco
Muitos contratos são redigidos com uma multa fixa (por exemplo, “3 aluguéis”, sem qualquer proporcionalidade), ou com uma fórmula de cálculo confusa, ou sem previsão de nenhuma hipótese de exceção, como venda do estabelecimento, fusão da empresa, ou determinação de autoridade pública que inviabilize a atividade no local. Sem essas cláusulas bem definidas desde o início, o empresário fica em posição de negociação muito mais fraca no momento em que mais precisa sair.
Há ainda um segundo problema comum: contratos que somam a multa rescisória a outras penalidades pela mesma saída antecipada (como perda total de garantias, cobrança cumulativa de aluguéis vincendos e multa cheia ao mesmo tempo), o que pode configurar cobrança em duplicidade e, dependendo do caso, cláusula abusiva passível de revisão judicial.
O que negociar antes de assinar
Fórmula clara de cálculo da multa proporcional, vinculada ao tempo restante de contrato; teto máximo de multa, ainda que a lei já preveja a proporcionalidade; hipóteses de dispensa ou redução da multa (venda do fundo de comércio com sub-rogação do comprador, decisão de autoridade pública, força maior); e prazo de aviso prévio para desocupação, evitando cobrança cumulada de aluguel e multa integral no mesmo período.
Por que isso importa desde o primeiro dia
A hora de discutir a multa rescisória não é quando o negócio já está encerrando as atividades no imóvel, é antes de assinar, quando ainda existe poder de negociação. Depois que o contrato está assinado, qualquer cláusula desproporcional só pode ser discutida judicialmente, o que significa tempo, custo processual e incerteza quanto ao resultado.
Revisar essa cláusula antes da assinatura custa muito menos do que discuti-la depois na Justiça e evita que o encerramento de um capítulo do negócio vire mais um prejuízo financeiro inesperado.
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