Comprar um imóvel que já tem inquilino é mais comum do que parece, e é também uma das situações em que um prazo perdido custa mais caro. O comprador costuma achar que, como agora é o dono, pode simplesmente pedir o imóvel de volta quando quiser. Não pode. Há prazo, formalidade e riscos que começam antes mesmo da assinatura da escritura.
O comprador é obrigado a respeitar o contrato de locação?
Depende. A regra geral é que quem compra um imóvel alugado pode pedir a desocupação, concedendo ao inquilino 90 dias para sair (art. 8º da Lei do Inquilinato, Lei 8.245/91). Esse entendimento é antigo e já constava na Súmula 158 do STF.
Existe uma exceção importante. Se o contrato for por prazo determinado, tiver cláusula de vigência em caso de venda e estiver averbado na matrícula do imóvel, o comprador precisa respeitar a locação até o fim do prazo. Por isso, a matrícula atualizada é o primeiro documento que o comprador deve pedir, antes de pagar qualquer sinal.
O prazo que quase ninguém conhece: 90 dias do registro
Este é o ponto que mais gera prejuízo. A lei fixa o prazo de 90 dias, contados do registro da compra e venda na matrícula, para o comprador notificar o inquilino da denúncia. Passado esse prazo, a lei presume que o comprador concordou em manter a locação.
O prazo é decadencial: não se suspende nem se interrompe, e não se conta a partir da escritura nem da entrega das chaves. Na prática:
- Dentro dos 90 dias: o comprador notifica, e o inquilino tem 90 dias para desocupar.
- Depois dos 90 dias: o comprador assume o contrato como está, com aluguel, prazo e garantias, e só retoma o imóvel nas hipóteses comuns da lei.
O risco escondido: o direito de preferência do inquilino
Muita gente só descobre este risco quando já é tarde. O inquilino tem direito de preferência para comprar o imóvel em igualdade de condições (arts. 27 a 34 da Lei 8.245/91). Se o vendedor não o avisou da venda, o comprador pode ser alcançado pelas consequências.
Se o contrato de locação estava averbado na matrícula pelo menos 30 dias antes da venda, o inquilino pode, em até 6 meses do registro, depositar o preço e pedir o imóvel para si. Nos demais casos, o inquilino em regra só busca perdas e danos contra o vendedor. Mesmo assim, o comprador deve evitar entrar num negócio já contaminado por essa discussão.
O que o comprador deve fazer ANTES de fechar negócio
- Pedir a matrícula atualizada e verificar se há averbação da locação ou cláusula de vigência.
- Exigir cópia do contrato de locação, com garantia, valor, prazo e cláusulas especiais, como arbitragem, multas e benfeitorias.
- Exigir prova de que o inquilino foi notificado da venda para exercer a preferência, ou renúncia expressa e assinada.
- Prever na escritura e no contrato quem responde por aluguéis, encargos e eventual disputa com o inquilino.
- Definir sua estratégia: manter o inquilino (investimento) ou retomar o imóvel (uso próprio)? A resposta muda a negociação do preço.
O que fazer DEPOIS do registro: assertividade e prazo
- Marque no calendário a data do registro e o 90º dia. Esse é o seu prazo-limite.
- Notifique formalmente, de preferência por cartório de títulos e documentos, com comprovação de ciência. Em muitos contratos, os fiadores têm poderes para receber notificações, o que ajuda na prova. Vale conferir o contrato.
- Respeite os 90 dias de desocupação concedidos ao inquilino.
- Vistoria de saída e entrega de chaves devem ser documentadas.
- Se houver resistência, a via é a ação de despejo. Atenção: se o contrato tiver cláusula de arbitragem, pode haver discussão sobre se o comprador está vinculado a ela. O tema é controvertido e exige análise caso a caso.
Penalidades: o comprador paga multa por pedir o imóvel?
Se o comprador exerce corretamente o direito do art. 8º, as multas contratuais de rescisão, previstas para o inquilino que devolve o imóvel antes do prazo, não se aplicam a ele. O risco do comprador é outro: perder o prazo ou fazer a notificação de forma falha, e então ficar preso ao contrato.
Resumo dos riscos
| Risco | Como evitar |
|---|---|
| Perder o prazo de 90 dias do registro | Calendário e notificação planejada antes do registro |
| Locação averbada com cláusula de vigência | Matrícula atualizada antes de comprar |
| Ação do inquilino por preferência desrespeitada | Exigir prova da notificação ao inquilino ou da renúncia |
| Notificação inválida ou sem prova | Cartório de títulos e documentos, com ciência inequívoca |
| Cláusula de arbitragem no contrato | Análise prévia do contrato e estratégia processual |
Por que contar com a Valim Advogados
Em compra de imóvel alugado, a diferença entre um negócio seguro e um litígio de anos costuma estar em detalhes que só aparecem na análise documental: a matrícula, o contrato, a cadeia de notificações e a contagem do prazo. A Valim Advogados atua com contratos, direito imobiliário, cobranças e contencioso cível e acompanha o cliente desde a análise antes da compra até a desocupação do imóvel.
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Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui consulta jurídica individualizada.