Encontrar o imóvel certo para o seu negócio é só metade do trabalho.
A outra metade — a que a maioria dos empresários ignora — é garantir, no papel, que o dinheiro investido em reforma, acabamento e adequação do espaço não vá embora junto com o contrato.
É comum o empresário assinar o contrato de locação, investir centenas de milhares de reais para deixar o imóvel pronto para operar, e só descobrir tarde demais que, juridicamente, esse investimento pode não valer nada.
O que a lei diz sobre melhorias feitas pelo locatário
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), no seu art. 35, estabelece a regra geral: as benfeitorias necessárias (mesmo sem autorização do locador) e as benfeitorias úteis (quando autorizadas) são, em princípio, indenizáveis, e dão ao locatário o direito de retenção do imóvel até ser ressarcido.
Até aqui, parece uma proteção razoável. O problema é o que vem na sequência do próprio artigo: essa regra vale “salvo expressa disposição contratual em contrário”.
E o Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento, na Súmula 335, de que:
“Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.”
Na prática: se o contrato, muitas vezes um modelo padrão fornecido pela imobiliária ou pelo próprio locador, contiver essa cláusula de renúncia (e a grande maioria contém), o empresário que investiu na reforma não tem direito a ser reembolsado nem a reter o imóvel para negociar essa devolução. O investimento simplesmente fica com o imóvel, para o locador.
Por que isso é ainda mais grave em contratos de longo prazo
Quando o valor investido em acabamento é alto e o prazo do contrato é longo (5 anos, por exemplo), normalmente se pactua que esse investimento será de alguma forma compensado ao longo do tempo, como antecipação de aluguéis, redução de valor mensal, ou abatimento programado. Mas se essa mecânica não estiver escrita com precisão no contrato, quanto, como e quando se amortiza, e o que acontece em caso de rescisão antecipada por qualquer das partes, o empresário corre o risco de:
Perder o saldo não amortizado do investimento se o contrato terminar antes do previsto; não ter nenhum documento que comprove o valor investido, caso precise discutir isso depois; e ficar sujeito à interpretação que for mais conveniente para a outra parte.
O que revisar antes de assinar (ou antes de fazer qualquer reforma)
Antes de colocar dinheiro no imóvel, vale checar com atenção: se existe cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias (se sim, ela precisa ser reescrita ou compensada por outra cláusula); como o valor investido será tratado juridicamente (como antecipação de aluguel, benfeitoria indenizável ou redução escalonada — cada opção tem efeito jurídico e tributário diferente); o que acontece com o saldo não amortizado em caso de saída antecipada de qualquer das partes; e se há comprovação documental do valor investido (notas fiscais, recibos e um termo específico anexo ao contrato).
O investimento em segurança jurídica é pequeno perto do risco
Um contrato bem redigido não custa nem perto do que um empresário pode perder ao assinar um modelo pronto, sem revisão, e descobrir — só quando já não há mais o que fazer — que o dinheiro investido no próprio negócio não tem nenhuma proteção legal.
Se você está prestes a assinar um contrato de locação comercial e pretende investir em reforma, acabamento ou adequação do imóvel, vale a pena ter esse contrato revisado por um advogado especializado em direito imobiliário e locação empresarial antes de assinar, não depois que o problema aparecer.
Fale com nosso escritório antes de assinar o seu contrato de locação comercial.
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