Abrir um novo ponto comercial exige investimento, planejamento e, geralmente, alguma pressa, o imóvel ideal não fica disponível esperando o empresário decidir com calma.
É exatamente essa pressa que leva muitos contratos a serem assinados sem a revisão jurídica que o valor do negócio exigiria.
Veja os pontos que merecem atenção antes da assinatura.
1. Garantia locatícia
A lei permite apenas uma modalidade de garantia por contrato (art. 37 da Lei nº 8.245/1991) — caução, fiança, seguro-fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Cobrar mais de uma modalidade no mesmo contrato é nulo. Vale confirmar qual modalidade está sendo exigida e se as condições são compatíveis com o porte da operação.
2. Prazo e ação renovatória
Contratos comerciais com prazo determinado igual ou superior a 5 anos (somando renovações ininterruptas, se for o caso) e mesma atividade exercida por ao menos 3 anos ininterruptos dão ao locatário o direito à ação renovatória (art. 51 da Lei nº 8.245/1991) a proteção do “ponto comercial” e do fundo de comércio construído no endereço. Vale verificar se o contrato atual soma tempo suficiente para essa proteção, e os prazos para propor a ação (entre 1 ano e 6 meses antes do fim do contrato).
3. Benfeitorias e reformas
Como já abordamos em outro artigo deste blog, é comum haver cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias, válida segundo a Súmula 335 do STJ. Todo investimento em reforma ou adequação do imóvel precisa de tratamento contratual específico para não ser perdido.
4. Multa por rescisão antecipada
A multa deve ser proporcional ao tempo restante de contrato (art. 4º da Lei nº 8.245/1991), com fórmula clara e, idealmente, hipóteses de exceção previstas.
5. Reajuste e índice de correção
Verificar qual índice será aplicado, a periodicidade (mínimo anual) e se há previsão de revisional em caso de defasagem relevante entre o valor contratado e o valor de mercado.
6. Sublocação, cessão e uso do ponto
Se há possibilidade de expansão, franquia ou eventual venda do negócio no futuro, o contrato precisa prever, desde já, se sublocação, cessão ou transferência do fundo de comércio serão permitidas e sob quais condições.
7. Retomada do imóvel pelo locador
Verificar as hipóteses contratuais e legais em que o locador pode retomar o imóvel antes do fim do prazo (uso próprio, reforma estrutural determinada por autoridade pública, entre outras) e quais garantias o locatário tem nesses casos.
Cada cláusula ignorada é um risco financeiro em aberto
Nenhuma dessas cláusulas parece urgente no dia da assinatura — mas cada uma delas só volta a ser discutida quando já existe um problema concreto: multa em disputa, benfeitoria não indenizada, ponto perdido por falta de direito à renovação. Nesse momento, a negociação já não está mais nas mãos do empresário.
Revisar o contrato antes de assinar é a única etapa do processo em que o empresário ainda tem controle total sobre o resultado.
Envie o seu contrato de locação comercial para uma análise antes de assinar.
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