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Comprar imóvel em leilão: vale a pena? O guia completo para quem não quer pagar caro por um “preço baixo”

charming suburban house with lush garden
Photo by Alexander Mass on Pexels.com
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Um apartamento anunciado por 40% do valor de mercado. Uma casa com lance inicial que parece bom demais para ser verdade. Um investidor de leilão sabe que oportunidades assim existem e é exatamente por isso que a disputa por bons imóveis em leilão fica cada vez mais acirrada.

O que a maioria dos anúncios e grupos de “dicas de leilão” não conta é a outra metade da história: o valor do lance é só uma parte do custo real.

Dívidas vinculadas ao imóvel, taxas que aparecem depois, e a dificuldade de tomar posse do bem são fatores que podem transformar um “negócio da vida” em um problema caro e, muitas vezes, o investidor só descobre isso depois que o dinheiro já saiu do bolso.

Este guia existe para isso: mostrar como avaliar corretamente uma oportunidade de leilão de imóvel, quais riscos concretos existem e como se proteger antes, não depois de arrematar.

Por que os imóveis de leilão custam menos que o mercado?

Antes de falar de risco, vale entender a oportunidade. Imóveis penhorados judicialmente ou retomados por instituições financeiras (nos casos de alienação fiduciária) costumam ir a leilão com valor de avaliação próximo ao de mercado na primeira praça.

Quando não há interessados nesse primeiro momento, a legislação permite uma segunda praça, com lance mínimo normalmente bem inferior, e é aí que moram as oportunidades mais comentadas entre investidores.

Esse desconto é real e é o principal motivo pelo qual o mercado de leilões atrai tanto investidor pessoa física quanto pessoa jurídica.

O problema não é a oportunidade, é decidir sem saber, com precisão, quanto ela realmente custa.

O erro mais caro: confundir valor do lance com custo total

Quem calcula apenas o valor do lance está calculando errado. Ao valor arrematado, normalmente se somam:

  • Comissão do leiloeiro em regra de responsabilidade do arrematante, com percentual definido no próprio edital.
  • ITBI ou ITCMD, conforme a natureza da transmissão, a depender do caso e da regra local.
  • Custas de registro da carta de arrematação no Cartório de Registro de Imóveis.
  • Eventuais débitos que acompanham o imóvel o ponto que mais gera prejuízo e que tratamos em detalhe nos artigos desta série, sobre dívidas ocultas em imóveis de leilão.

Cada um desses itens está descrito — ou deveria estar — no edital. E é exatamente aí que mora o segundo erro comum: tratar o edital como uma formalidade a ser lida por cima, quando ele é, na prática, o contrato que vai reger toda a operação.

Os quatro riscos que todo investidor de leilão deveria conhecer

1. Dívidas que podem acompanhar o imóvel. Regras diferentes se aplicam a tributos (como IPTU), débitos condominiais e outras dívidas contratuais, e o tratamento também muda entre leilão judicial e leilão extrajudicial (este último regido pela Lei nº 9.514/1997, no caso de alienação fiduciária). Sem essa análise, o arrematante corre o risco de herdar uma dívida que imaginava estar livre.

2. Ocupação e dificuldade de obter a posse. Arrematar não é o mesmo que ocupar. Se o imóvel estiver ocupado pelo antigo proprietário ou por terceiros que resistam à saída, a desocupação pode exigir medida judicial adicional, o que significa tempo parado e custo extra sobre um imóvel que ainda não está gerando retorno.

3. Risco de a arrematação ser invalidada. A lei processual admite o desfazimento da arrematação em hipóteses específicas, vício de procedimento, ausência de intimação de interessados, entre outras. Uma leitura atenta do processo antes do lance reduz esse risco a um patamar administrável.

4. Falhas na própria leitura do edital. Prazos, condições de pagamento, ônus expressamente declarados (ou não declarados), um edital mal lido é, na prática, o ponto de partida da maioria dos problemas que aparecem depois da arrematação.

Nenhum desses riscos é motivo para desistir de investir em leilões. São motivo para investir com informação, que é justamente o que separa quem lucra com leilão de quem aprende a lição do jeito mais caro.

Por que a análise técnica custa muito menos do que o problema que ela evita

Pense no seguinte: uma análise técnica de edital custa uma fração pequena e previsível do valor do bem. Um problema descoberto depois da arrematação, uma dívida que acompanha o imóvel, uma disputa de posse que se arrasta por meses, uma arrematação invalidada, custa, em regra, muito mais do que custaria simplesmente evitá-lo.

É esse o raciocínio por trás de uma assessoria jurídica especializada em leilões: o investimento não está em “gastar com advogado” — está em proteger, por um valor pequeno e conhecido de antemão, um patrimônio muito maior que já está em jogo.

Como funciona uma due diligence pré-arrematação séria

Uma análise técnica bem feita, antes de qualquer lance, cobre:

  • Leitura crítica e integral do edital, identificando prazos, condições e responsabilidades atribuídas ao arrematante;
  • Verificação da matrícula e da situação registral do imóvel;
  • Mapeamento de dívidas, ônus e gravames existentes, e de como cada um é tratado no edital;
  • Cálculo do custo total real da operação — não apenas o valor do lance;
  • Orientação objetiva sobre o caminho até a obtenção da posse;
  • Um parecer conclusivo: comprar com segurança, negociar em melhores condições, ou não avançar.

É esse último ponto que faz a diferença entre um investidor que “teve sorte” e um investidor que decide com base em análise técnica, replicável em toda oportunidade que aparecer.

Perguntas frequentes sobre comprar imóvel em leilão

Vale a pena comprar imóvel em leilão?
Pode valer muito a pena, os descontos em relação ao valor de mercado costumam ser reais, especialmente em segunda praça. O que determina se o negócio compensa é a diferença entre o valor do lance e o custo total da operação, incluindo dívidas, taxas e o tempo até a obtenção da posse. Essa conta só fica clara com uma análise técnica prévia.

Imóvel de leilão pode ter dívida?
Sim, e o tratamento dessas dívidas varia conforme o tipo de leilão e a natureza do débito. É um dos pontos mais importantes a checar antes de arrematar, explicado em detalhe em outros artigos desta série.

Preciso de advogado para participar de leilão de imóvel?
A participação em si não exige advogado, mas a análise prévia do edital, da matrícula e da situação jurídica do imóvel é justamente o tipo de trabalho técnico que reduz o risco de um investimento que parecia bom se tornar um problema caro.

Quanto custa uma assessoria jurídica para leilão de imóvel?
O valor varia conforme a complexidade do caso e costuma ser calculado como percentual do valor da arrematação.

A Valim Advogados Advocacia Empresarial apresenta proposta individualizada para cada edital analisado.

Quer arrematar com segurança, não com sorte?

A Valim Advogados Advocacia Empresarial analisa o edital, a matrícula e a situação jurídica do imóvel antes de você dar o lance, para você arrematar sabendo exatamente o que está levando, ou saber, a tempo, que aquele não é o negócio certo.

Fale com a nossa equipe e receba uma proposta específica para o edital do seu interesse.

Valim Advogados, sua parceira jurídica!

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Imóvel de leilão tem dívida? O que você realmente paga (e o que a Lei já resolve para você)

wooden gavel on wooden surface
Photo by Sora Shimazaki on Pexels.com

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É a pergunta que mais aparece quando um investidor encontra um imóvel de leilão com preço atrativo demais: “isso não pode ter alguma pegadinha?”

A resposta honesta é: pode, sim, mas nem toda dívida vinculada ao imóvel é um problema do arrematante, e é justamente por não saber diferenciar uma coisa da outra que muitos bons negócios são perdidos por medo, enquanto outros investidores caem em armadilhas reais por excesso de confiança.

Este artigo é para acabar com essa dúvida: o que a lei já resolve a seu favor, o que exige atenção redobrada, e por que essa é, sozinha, a pergunta que mais justifica uma análise técnica antes de qualquer lance.

A regra que protege o arrematante e os seus limites

O Código Tributário Nacional traz uma regra central para quem compra em leilão: o artigo 130, parágrafo único, estabelece que, na arrematação em hasta pública, os créditos tributários que recaem sobre o imóvel (como o IPTU) sub-rogam-se no valor pago pelo arrematante, ou seja, em regra, essas dívidas não acompanham quem arremata.

Elas passam a incidir sobre o valor da arrematação, não sobre o novo proprietário.

Essa é uma boa notícia real, e é o motivo pelo qual comprar em leilão judicial costuma ser mais seguro, em tese, do que comprar um imóvel com dívidas fiscais em uma negociação particular comum.

Só que essa proteção tem limites que a maioria dos anúncios de leilão não menciona:

  • Ela se aplica com clareza a leilões judiciais. Em leilões extrajudiciais — como os decorrentes de alienação fiduciária, regidos pela Lei nº 9.514/1997 — a lógica e o procedimento são distintos, e o tratamento de dívidas anteriores precisa ser verificado à luz desse regime específico, não simplesmente presumido igual ao do leilão judicial.
  • Ela trata de créditos tributários. Débitos de outra natureza, como taxas condominiais, não estão automaticamente cobertos pela mesma redação legal, ainda que parte da jurisprudência aplique raciocínio semelhante por analogia, sub-rogando também esses débitos no valor pago. Esse é exatamente o tipo de ponto que muda de caso para caso, e que precisa ser conferido no processo e no edital, não presumido.
  • O próprio edital pode trazer condições específicas. Editais mal redigidos, silentes ou contraditórios quanto à responsabilidade por dívidas são mais comuns do que se imagina e, nesses casos, a ausência de clareza custa caro justamente para quem presumiu que “a lei já resolve tudo”.

Condomínio: a dívida que mais gera dúvida

Diferente do IPTU, a taxa condominial tem natureza de obrigação propter rem, ela acompanha a coisa, não a pessoa.

Uma parte relevante do entendimento dos tribunais superiores aplica, por analogia à regra tributária, a sub-rogação dessa dívida no valor pago pelo arrematante, o que tende a proteger quem compra em leilão.

Mas “tende a proteger” não é o mesmo que “está garantido em todo e qualquer caso”, o histórico do condomínio, o teor do edital e a fase em que o processo se encontra são fatores que precisam ser conferidos, não presumidos com base no que “geralmente” acontece.

E as dívidas que não são tributárias nem condominiais?

Financiamentos, hipotecas anteriores, penhoras de terceiros, ações judiciais que discutem a própria titularidade do bem, este é o território onde a análise da matrícula do imóvel (e não apenas do edital) se torna indispensável.

É nesse ponto que boa parte dos problemas mais sérios de arrematação nasce: não porque a lei falhou em proteger o comprador, mas porque ninguém verificou, antes do lance, o que constava do histórico registral do imóvel.

Por que “eu li o edital” não é a mesma coisa que “eu sei o que estou comprando”

Ler o edital é o mínimo.

Entender o edital — cruzando cada cláusula com a legislação aplicável ao tipo específico de leilão, com a certidão de matrícula atualizada e com o histórico do processo — é o que realmente determina se um imóvel “com desconto” é uma oportunidade ou uma armadilha com desconto.

É exatamente esse cruzamento que uma due diligence pré-arrematação entrega: não uma leitura, mas uma análise. A diferença entre as duas costuma valer, para quem investe em leilão, muito mais do que o custo da própria análise.

Perguntas frequentes sobre dívidas em imóvel de leilão

Quem arremata um imóvel em leilão herda as dívidas de IPTU?
Em regra, não, o art. 130, parágrafo único, do CTN prevê que, na arrematação em hasta pública, o crédito tributário se sub-roga no valor pago, e não na pessoa do arrematante. Mas essa regra deve ser confirmada caso a caso, especialmente conforme o tipo de leilão.

Quem paga a dívida de condomínio de um imóvel arrematado?
Boa parte do entendimento dos tribunais aplica, por analogia, a mesma lógica de proteção usada para dívidas tributárias, mas esse ponto exige verificação específica no processo e no edital, e não deve ser simplesmente presumido.

Leilão extrajudicial segue a mesma regra do leilão judicial quanto a dívidas?
Não necessariamente. O leilão extrajudicial decorrente de alienação fiduciária segue regime próprio, previsto na Lei nº 9.514/1997, distinto do procedimento judicial comum, por isso a análise deve levar em conta qual regime está sendo aplicado no caso concreto.

Como saber se um imóvel de leilão tem dívidas ocultas antes de arrematar?
Analisando o edital, a certidão de matrícula atualizada e, quando necessário, o próprio processo judicial ou o procedimento extrajudicial que originou o leilão. Esse é o núcleo do trabalho de uma due diligence pré-arrematação.

Não deixe a dúvida sobre dívidas decidir por você

A Valim Advogados Advocacia Empresarial analisa, antes do lance, exatamente quais dívidas e ônus podem — ou não podem — recair sobre você como arrematante, com base no edital, na matrícula e no processo que originou o leilão.

Fale com a nossa equipe e leve para o leilão uma resposta técnica, não uma suposição.

Valim Advogados, sua parceira jurídica!

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Arrematei o imóvel em leilão. E agora? O que ninguém te conta sobre a fase depois do lance

monochrome urban cityscape with cloudy sky
Photo by Emílio on Pexels.com

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A arte de arrematar termina no martelo do leiloeiro.

A arte de usar, alugar ou vender o imóvel que você arrematou só começa depois, e é nessa fase, pouco comentada nos grupos e cursos de leilão, que muitos investidores descobrem a diferença entre “ser dono no papel” e “ter o imóvel de fato em mãos”.

Se você já arrematou, ou está perto de arrematar, este artigo é sobre a etapa que decide se o seu investimento vira retorno rápido ou vira patrimônio parado gerando custo.

Arrematar é um direito. Ocupar é, às vezes, uma etapa à parte.

A arrematação transfere a titularidade do bem, mas não move, por si só, quem eventualmente ainda esteja dentro do imóvel.

Quando o antigo proprietário ou um ocupante deixa o imóvel de forma espontânea, o processo é simples e rápido. O problema aparece quando há resistência: nesses casos, a lei prevê mecanismos para que o novo proprietário obtenha a posse por via judicial, mas “a lei prevê” não é sinônimo de “acontece automaticamente e sem esforço”.

Na prática, a efetivação dessa medida depende de petição, decisão judicial e, muitas vezes, do apoio de força policial para o cumprimento, etapas que consomem tempo, ainda que o direito do arrematante já esteja assegurado.

Por que esse é o momento em que mais se perde dinheiro sem perceber

Um imóvel arrematado e ainda ocupado não gera aluguel, não pode ser vendido com segurança, não entra em uso, mas continua gerando custo: IPTU, condomínio, eventual financiamento do próprio investimento, além do custo de oportunidade do capital parado.

Quanto mais tempo esse impasse demora para se resolver, menor fica a margem de lucro que fez o negócio parecer atrativo lá no início.

É por isso que a fase de obtenção da posse deveria entrar na conta do investidor antes do lance, não depois: quanto mais informação sobre a real situação de ocupação do imóvel, mais previsível fica esse prazo — e mais realista fica o cálculo de retorno do investimento.

O que analisar antes de arrematar, pensando na posse?

  • O imóvel está ocupado? Por quem — antigo proprietário, inquilino, terceiro? Cada situação tem implicações jurídicas diferentes.
  • Há indícios de resistência à desocupação? Processos anteriores, manifestações nos autos, histórico do imóvel podem sinalizar o grau de dificuldade esperado.
  • O edital e o processo trazem informação sobre a ocupação? Um edital omisso quanto a esse ponto não significa que o imóvel esteja desocupado, significa apenas que ninguém verificou, ou que ninguém quis destacar essa informação.
  • Existe contrato de locação registrado sobre o imóvel? Dependendo da situação, direitos de terceiros vinculados a uma locação anterior podem interferir no tempo e na forma de retomada do bem.

Depois de arrematar: os caminhos possíveis

Se a desocupação não ocorre espontaneamente, cabe ao arrematante buscar a medida judicial adequada para assegurar a posse, com base na própria carta de arrematação e no processo de origem, sem precisar iniciar, do zero, uma disputa sobre a propriedade do bem, já que essa parte a arrematação já resolveu.

O ponto crítico é conduzir essa etapa com instrução técnica correta desde o início, para não transformar uma formalidade em um processo mais longo do que precisaria ser.

O investimento que protege o investimento

Voltamos ao mesmo raciocínio que vale para a fase anterior ao leilão: o custo de uma orientação jurídica especializada para a fase de posse é pequeno e previsível diante do que está em jogo, um patrimônio que já foi pago, mas que só começa a dar retorno quando está, de fato, disponível para uso, locação ou venda.

Resolver essa etapa com rapidez e sem improviso é o que faz o desconto conquistado no leilão realmente virar lucro.

Perguntas frequentes sobre a posse de imóvel arrematado

Depois de arrematar, o imóvel já é meu?
A titularidade se transfere com a arrematação e a expedição da respectiva carta, mas a posse física — a ocupação real do imóvel — pode depender de etapa adicional se houver alguém ocupando o bem e resistindo à saída.

Quanto tempo demora para tomar posse de um imóvel arrematado?
Varia conforme haja ou não desocupação espontânea, a existência de recursos ou defesas apresentadas por ocupantes, e a agilidade da vara responsável. Uma análise prévia da situação de ocupação ajuda a estimar esse prazo com mais realismo.

O que fazer se o antigo proprietário não sai do imóvel arrematado?
Existem mecanismos judiciais específicos para assegurar a posse ao arrematante nessa situação, apoiados na própria arrematação já realizada, o caminho técnico correto evita que essa etapa se torne mais demorada do que precisaria ser.

Vale a pena arrematar um imóvel que está ocupado?
Pode valer, especialmente se o desconto no lance compensar o tempo estimado até a desocupação, mas essa é uma decisão que deve ser tomada com informação sobre a situação real de ocupação, não apenas com base no valor anunciado.

Não deixe a fase mais importante do investimento por conta da sorte

A Valim Advogados Advocacia Empresarial acompanha o processo de obtenção da posse de imóveis arrematados, com orientação técnica desde a análise do edital até a efetiva disponibilidade do bem para uso, locação ou venda.

Fale com a nossa equipe antes de arrematar, ou, se você já arrematou e está enfrentando dificuldade para tomar posse, fale com a gente agora.

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O locatário quer romper o contrato antes do prazo. Veja como não sair no prejuízo nessa negociação

urban cityscape with diverse architecture
Photo by Tiago Bellato on Pexels.com
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Quando o locatário comunica que vai desocupar o imóvel antes do fim do contrato, o proprietário tem uma janela curta para tomar decisões que afetam diretamente quanto ele vai receber e por quanto tempo o imóvel ficará parado. Sem clareza contratual, essa janela costuma jogar contra o proprietário.

A multa é proporcional, o que isso significa na prática?

O art. 4º da Lei nº 8.245/1991 prevê que o locatário pode devolver o imóvel antes do prazo mediante pagamento de multa proporcional ao período já cumprido do contrato, pactuada em contrato ou, na sua falta, fixada judicialmente. Se o contrato não define claramente a fórmula de cálculo dessa proporcionalidade, o valor devido vira mais um ponto de discussão, e, eventualmente, de ação judicial.

Pontos que precisam estar no contrato para proteger o proprietário

Fórmula objetiva de cálculo da multa, evitando margem de interpretação no momento em que o locatário decide sair; prazo de aviso prévio para desocupação, com regras claras sobre a cobrança de aluguel durante esse período; procedimento de retomada do imóvel, incluindo prazo para desocupação e devolução das chaves; e tratamento de garantias e caução no encerramento, definindo com precisão em que hipóteses a garantia cobre débitos remanescentes, multa e eventuais danos.

O risco de aceitar uma rescisão “amigável” sem revisão contratual

É comum o proprietário, para agilizar a saída de um locatário problemático, aceitar uma rescisão amigável sem revisar o que o contrato já garantia.

Isso pode significar abrir mão de multa devida, de cobrança de débitos em aberto ou de reparação por danos, tudo isso porque a negociação foi conduzida sob pressão do momento, e não com base no que o contrato já previa.

Cada rescisão antecipada é uma oportunidade de perder dinheiro por falta de previsão contratual

O momento da saída do locatário revela, com clareza, se o contrato foi bem redigido lá no início.

Proprietários com contratos bem estruturados resolvem essa etapa de forma rápida e sem prejuízo.

Os demais normalmente descobrem, nesse momento, o custo real de ter usado um contrato genérico.

Estruture desde já uma cláusula de rescisão antecipada que protege o seu imóvel e o seu bolso.

Fale com nosso escritório.

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O locatário devolveu o imóvel danificado. O que você realmente pode cobrar e o que o contrato deveria ter previsto desde o início

pompeia store in city in brazil
Photo by Edson Colibri Cardoso on Pexels.com
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A devolução do imóvel é o momento em que a maior parte dos conflitos entre proprietário e locatário comercial vem à tona: reformas feitas sem autorização, desgaste além do uso normal, estruturas retiradas, e nem sempre fica claro o que pode ser cobrado e de quem.

O que a lei exige do locatário

O art. 23 da Lei nº 8.245/1991 estabelece, entre outras obrigações do locatário, a de restituir o imóvel, findo o contrato, no estado em que o recebeu, salvo os desgastes naturais do uso normal.

Ou seja: deterioração além do uso regular, em princípio, gera dever de reparação.

Por que a vistoria de entrada é o documento mais importante do contrato

Sem um laudo de vistoria detalhado (com fotos e descrição do estado do imóvel) assinado por ambas as partes no início da locação, provar o que mudou na devolução se torna uma disputa de versões.

Esse é, na prática, o documento que decide se o proprietário consegue reter a caução para reparos ou se vai depender de uma perícia judicial, mais lenta e incerta.

Benfeitorias: um ponto que protege o proprietário, se bem redigido

O art. 35 da Lei nº 8.245/1991 prevê, como regra geral, que benfeitorias necessárias e úteis autorizadas são indenizáveis pelo locador. Sem uma cláusula contratual específica de renúncia, o locatário pode, ao sair, cobrar do proprietário por reformas que ele mesmo decidiu fazer no imóvel.

O Superior Tribunal de Justiça, na Súmula 335, confirma que é válida a cláusula contratual de renúncia à indenização por benfeitorias e ao direito de retenção.

Ou seja: é uma proteção legal disponível ao proprietário, mas que só funciona se estiver expressamente prevista no contrato. Sem essa cláusula, a regra geral (indenização devida) prevalece.

O que garante uma devolução sem discussão

Vistoria de entrada e de saída, com laudo fotográfico detalhado e assinado por ambas as partes; cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias, adequada à realidade de cada operação; regras claras sobre o que pode ser retido da caução e o procedimento para isso; e previsão sobre remoção ou permanência de estruturas e instalações feitas pelo locatário.

Discussão sobre danos ao imóvel se resolve rápido quando o contrato já previu tudo

Proprietários que enfrentam maior dificuldade na devolução do imóvel geralmente são os que assinaram contratos sem essas cláusulas — e descobrem, tarde demais, que a lei protege o locatário na ausência delas. O momento de evitar esse problema é a assinatura do contrato, não a data de devolução das chaves.

Estruture ou revise seu contrato de locação comercial com quem entende do assunto.

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Locatário parou de pagar? A proteção contra inadimplência começa antes da assinatura, não depois do primeiro aluguel em atraso

low angle photo of a building
Photo by Athena Sandrini on Pexels.com
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Todo proprietário que já enfrentou um inquilino inadimplente sabe: quando o problema aparece, as opções já estão limitadas ao que o contrato previu — ou deixou de prever — lá no início. Recuperar o imóvel e o valor devido depende diretamente de decisões tomadas antes da assinatura.

A garantia é a primeira linha de defesa e a lei limita as opções

O art. 37 da Lei nº 8.245/1991 permite exigir do locatário apenas uma das seguintes modalidades de garantia: caução, fiança, seguro-fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. O parágrafo único do mesmo artigo é expresso: é nula a cumulação de mais de uma garantia no mesmo contrato.

Isso significa que a escolha da modalidade precisa ser estratégica desde o início, considerando o porte da operação, o valor do aluguel e o perfil do locatário, porque, uma vez formalizada, não há como somar reforços na mesma relação contratual.

O que costuma faltar nos contratos (e custa caro depois)

Além da garantia em si, três pontos concentram a maior parte dos problemas que chegam à mesa de um advogado depois que a inadimplência já aconteceu: cláusula de vencimento antecipado bem redigida, definindo com clareza a partir de quantos dias de atraso o contrato pode ser rescindido e a garantia executada, sem margem para discussão; atualização e encargos previstos com precisão, já que juros, multa moratória, correção monetária e honorários não previstos contratualmente são mais difíceis de cobrar depois; e as hipóteses de despejo liminar, previstas na Lei nº 8.245/1991 (art. 59, §1º), que permitem desocupação mais rápida em situações específicas, mas dependem diretamente do tipo de garantia contratada e da forma como o contrato foi redigido.

O erro mais comum: usar um modelo padrão para um contrato de alto valor

Contratos comerciais de longo prazo e valor de aluguel elevado são frequentemente formalizados com modelos genéricos, iguais aos usados para pequenas locações residenciais. O resultado é previsível: quando o problema aparece, a garantia contratada não cobre o débito acumulado, a cláusula de vencimento antecipado é vaga, e o processo de despejo se arrasta por meses, período em que o proprietário segue sem receber e sem poder dispor do próprio imóvel.

Proteger o contrato agora custa muito menos do que cobrar depois

A estruturação correta de garantias e cláusulas de proteção contra inadimplência é feita uma única vez, no momento da assinatura — e vale para todo o período do contrato. Corrigir isso depois que o problema já apareceu normalmente significa recorrer à Justiça, com todo o tempo e custo que isso envolve.

Vai alugar seu imóvel comercial?

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7 cláusulas que todo empresário deveria revisar antes de assinar um contrato de locação comercial

ca store in city
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Abrir um novo ponto comercial exige investimento, planejamento e, geralmente, alguma pressa, o imóvel ideal não fica disponível esperando o empresário decidir com calma.

É exatamente essa pressa que leva muitos contratos a serem assinados sem a revisão jurídica que o valor do negócio exigiria.

Veja os pontos que merecem atenção antes da assinatura.

1. Garantia locatícia

A lei permite apenas uma modalidade de garantia por contrato (art. 37 da Lei nº 8.245/1991) — caução, fiança, seguro-fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Cobrar mais de uma modalidade no mesmo contrato é nulo. Vale confirmar qual modalidade está sendo exigida e se as condições são compatíveis com o porte da operação.

2. Prazo e ação renovatória

Contratos comerciais com prazo determinado igual ou superior a 5 anos (somando renovações ininterruptas, se for o caso) e mesma atividade exercida por ao menos 3 anos ininterruptos dão ao locatário o direito à ação renovatória (art. 51 da Lei nº 8.245/1991) a proteção do “ponto comercial” e do fundo de comércio construído no endereço. Vale verificar se o contrato atual soma tempo suficiente para essa proteção, e os prazos para propor a ação (entre 1 ano e 6 meses antes do fim do contrato).

3. Benfeitorias e reformas

Como já abordamos em outro artigo deste blog, é comum haver cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias, válida segundo a Súmula 335 do STJ. Todo investimento em reforma ou adequação do imóvel precisa de tratamento contratual específico para não ser perdido.

4. Multa por rescisão antecipada

A multa deve ser proporcional ao tempo restante de contrato (art. 4º da Lei nº 8.245/1991), com fórmula clara e, idealmente, hipóteses de exceção previstas.

5. Reajuste e índice de correção

Verificar qual índice será aplicado, a periodicidade (mínimo anual) e se há previsão de revisional em caso de defasagem relevante entre o valor contratado e o valor de mercado.

6. Sublocação, cessão e uso do ponto

Se há possibilidade de expansão, franquia ou eventual venda do negócio no futuro, o contrato precisa prever, desde já, se sublocação, cessão ou transferência do fundo de comércio serão permitidas e sob quais condições.

7. Retomada do imóvel pelo locador

Verificar as hipóteses contratuais e legais em que o locador pode retomar o imóvel antes do fim do prazo (uso próprio, reforma estrutural determinada por autoridade pública, entre outras) e quais garantias o locatário tem nesses casos.

Cada cláusula ignorada é um risco financeiro em aberto

Nenhuma dessas cláusulas parece urgente no dia da assinatura — mas cada uma delas só volta a ser discutida quando já existe um problema concreto: multa em disputa, benfeitoria não indenizada, ponto perdido por falta de direito à renovação. Nesse momento, a negociação já não está mais nas mãos do empresário.

Revisar o contrato antes de assinar é a única etapa do processo em que o empresário ainda tem controle total sobre o resultado.

Envie o seu contrato de locação comercial para uma análise antes de assinar.

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Academia ou professor foi processado por lesão de aluno?

men training mma at the gym
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Imagem atual: men training mma at the gym

Entenda o que a lei diz e o que pode ser feito

Receber uma notificação ou ser acionado judicialmente por um aluno que se machucou durante uma aula é uma situação que gera pânico e muita dúvida. A primeira pergunta que todo professor, academia ou organizador de evento esportivo faz é a mesma: eu sou obrigado a pagar?

A resposta honesta é: depende.

E entender do que depende é exatamente o que pode fazer a diferença no seu caso.

A relação entre aluno e academia é considerada uma relação de consumo pelo Código de Defesa do Consumidor. Isso significa que, em tese, a responsabilidade da academia existe independentemente de culpa, o que assusta quem está no lado da defesa.

Mas essa responsabilidade não é ilimitada nem automática. Para que exista obrigação de indenizar, três elementos precisam estar presentes ao mesmo tempo: a conduta (algo que a academia fez ou deixou de fazer), o dano, e o nexo de causalidade entre os dois.

Se qualquer um desses elementos não estiver demonstrado, não há dever de indenizar.

E é aqui que entra um argumento central para a defesa: o risco de lesão é inerente à prática de atividades físicas, especialmente nas artes marciais.

Quedas, torções, impactos e contato físico não são defeitos do serviço, são características conhecidas e aceitas por quem escolhe praticar esse esporte.

Os próprios Parâmetros Curriculares Nacionais reconhecem que certos riscos físicos são inseparáveis do movimento humano e não podem ser completamente eliminados.

Quanto mais avançado o nível do aluno, maior a complexidade dos movimentos e, naturalmente, maior a exposição a esse tipo de acidente.

Isso não significa que academia ou professor nunca respondem. Significa que há uma diferença importante entre o acidente que acontece dentro da normalidade da atividade e aquele que decorre de negligência real, equipamento inadequado, ausência de supervisão, técnica ensinada de forma errada, aluno colocado em situação desproporcional ao seu nível.

Essa distinção é o coração da defesa nesses casos.

Para organizadores de competições esportivas, a análise é semelhante, mas com camadas adicionais: regulamento do evento, termos de participação assinados pelos atletas, condições do local e presença de suporte médico são fatores que pesam diretamente na avaliação da responsabilidade.

Se você está nessa situação — seja como professor, academia ou organizador — o momento de agir é agora, antes que o processo avance sem uma defesa bem construída.

Esses casos têm solução. Mas a qualidade dessa solução depende diretamente de quando e como a defesa começa.

Nossa equipe atua na assessoria e defesa de estabelecimentos, profissionais e organizadores em casos como esse, e sabe exatamente onde estão os argumentos que fazem diferença.

Entre em contato e descubra qual é o caminho mais inteligente para o seu caso.

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Vai Vender ou Comprar uma Empresa?

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Não faça isso sem assessoria jurídica, mesmo que seja um pequeno negócio!

Todo mundo já ouviu alguma história assim: alguém vendeu o próprio negócio, recebeu o dinheiro, ficou aliviado, e seis meses depois recebeu uma intimação da Justiça do Trabalho com o nome dele.

Ou comprou uma lojinha com tudo “certinho no contrato de gaveta” e descobriu depois que havia dívida com fornecedor, imposto atrasado e funcionário sem registro pronto para processar.

Comprar ou vender empresa parece simples.

Assina um papel, passa o dinheiro, acabou. Na prática, não é bem assim.

O problema do “a gente resolve no contrato simples”

Quando o negócio envolve funcionários, ponto comercial, equipamentos, estoque, clientes, fornecedores e obrigações fiscais — e quase todo negócio envolve pelo menos alguns desses elementos — existe uma série de riscos que um contrato feito às pressas ou baixado da internet simplesmente não cobre.

O vendedor que não se protege pode continuar sendo cobrado por dívidas do negócio mesmo depois de vendido.

O comprador que não investiga direito pode herdar processos trabalhistas de funcionários que ele nem conhecia, dívidas com o fisco que não apareceram na conversa e obrigações com o locador do imóvel que inviabilizam a operação.

E se for um negócio pequeno, vale mesmo contratar advogado?

Essa é a pergunta que quase todo empresário faz. E a resposta é direta: vale mais ainda.

Pensa assim: se o negócio vale 150 mil reais, os honorários de uma assessoria jurídica especializada representam uma fração pequena desse valor.

Agora compara com o custo de um único processo trabalhista, que pode facilmente chegar a 30, 40, 50 mil reais, ou com uma autuação fiscal que aparece dois anos depois da compra e que você vai ter que pagar porque o contrato não previa quem era responsável por isso.

O barato do “a gente faz sem advogado” costuma sair muito caro.

O que uma assessoria jurídica faz numa compra e venda de empresa?

Antes de assinar qualquer coisa, um advogado especializado investiga se existem processos trabalhistas em nome dos sócios ou da empresa, dívidas com a Receita Federal, pendências com fornecedores, irregularidades no contrato de locação do imóvel e uma série de outros pontos que não aparecem na conversa entre comprador e vendedor.

Para quem vende, a assessoria garante que o contrato deixa claro o que fica e o que vai junto, e que você não vai continuar sendo responsabilizado por nada depois que o dinheiro entrar na sua conta.

Para quem compra, garante que você está pagando pelo que realmente existe, não pelo que te mostraram numa planilha otimista.

O acordo feito entre amigos também precisa de contrato

Muitas transações acontecem entre conhecidos, parentes ou sócios que se separam. E é exatamente nesses casos que as pessoas mais dispensam a assessoria jurídica, porque confiam uma na outra.

O problema é que a confiança não resolve uma autuação fiscal, não cancela um processo trabalhista e não desfaz um contrato mal redigido.

Amizade e negócio são coisas diferentes.

bom contrato não significa desconfiança, significa que os dois lados estão protegidos, sabem exatamente o que combinaram e não vão ter surpresa desagradável depois.

O momento certo de chamar um advogado é antes de assinar

Depois que o contrato está assinado e o dinheiro trocou de mão, as opções diminuem muito. Desfazer um negócio mal feito é muito mais caro — em dinheiro, tempo e energia — do que ter feito certo desde o começo.

Se você está pensando em vender seu negócio, comprar um, ou está no meio de uma negociação, o momento de buscar orientação jurídica é agora, não depois que o problema aparecer.

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A gente acompanha a operação do início ao fim, protege seu patrimônio e garante que o negócio feito hoje não vire dor de cabeça amanhã.

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O dono do Imóvel é obrigado a renovar meu contrato de locação comercial?

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A Verdade Que Ninguém Te Conta

Muita gente que tem negócio em imóvel alugado acredita que, depois de anos pagando aluguel em dia e construindo clientela naquele endereço, tem direito garantido de ficar.

Que o dono não pode simplesmente mandar embora. Isso é verdade, mas com uma condição que a maioria descobre tarde demais: esse direito não é automático.

Ele precisa ser construído desde o primeiro contrato.

A Lei do Inquilinato garante ao empresário o direito de exigir judicialmente a renovação do contrato de aluguel comercial.

Mas para ter esse direito, você precisa preencher três condições ao mesmo tempo.

A primeira é ter contrato escrito com prazo mínimo de cinco anos. Não precisa ser num contrato único de cinco anos. Dá para somar contratos consecutivos, por exemplo, dois contratos de dois anos e meio, ou um de três e outro de dois.

O que importa é que, somados, cheguem a cinco anos sem interrupção. Aqui está um erro clássico: o empresário fica no imóvel há anos, mas os contratos foram feitos por períodos curtos, sem renovação formal por escrito, viraram locação por prazo indeterminado no meio do caminho e aí o relógio dos cinco anos recomeça do zero.

A segunda é estar usando o imóvel para o mesmo ramo de atividade há pelo menos três anos. Não basta ter contrato longo. A lei quer saber se você construiu um negócio naquele endereço.

Se você mudou o tipo de atividade — era loja de roupas e virou restaurante, por exemplo — o prazo do ramo começa a contar do zero também.

A terceira é estar em dia com o aluguel e com as obrigações do contrato. Sem inadimplência, sem descumprimento de cláusulas.

Parece óbvio, mas é comum o empresário deixar parcelas em aberto ou descumprir alguma obrigação acessória e perder o direito sem perceber.

O prazo que a maioria perde — e que não tem conserto. Mesmo quem preenche todos os requisitos pode perder o direito por um motivo simples: deixar passar o prazo para entrar com a ação.

A renovatória precisa ser ajuizada entre um ano e seis meses antes do fim do contrato. Parece cedo demais e é exatamente por isso que muita gente perde.

O empresário espera o contrato acabar para agir, e quando procura um advogado já não há mais nada a fazer. Se o seu contrato vence em dezembro de 2026, você precisa entrar com a ação entre dezembro de 2025 e junho de 2026. Fora dessa janela, o direito se extingue, sem exceção.

“Mas eu estou aqui há dez anos, o dono não pode me tirar assim.” Pode, sim — se você não tiver os requisitos ou tiver perdido o prazo.

O tempo que você está no imóvel, por si só, não garante nada. O fundo de comércio que você construiu — sua clientela, sua localização, sua reputação naquele endereço — tem valor enorme para o seu negócio.

Mas a lei só protege esse valor se você tiver seguido as regras do jogo.

Empresários que ficam anos num imóvel sem contrato escrito, com acordos informais ou com contratos curtos renovados verbalmente vivem numa insegurança que pode destruir o negócio de um dia para o outro.

O que fazer desde já. Se você ainda vai assinar um contrato de locação comercial, exija contrato escrito com prazo mínimo de cinco anos, mantenha o mesmo ramo de atividade registrado, renove sempre por escrito — nunca verbalmente ou “no acerto” — e anote a data de vencimento com alerta para um ano antes.

Se o contrato já está em andamento, vale fazer uma revisão agora para entender se você já tem — ou está perto de ter — o direito à renovação, e principalmente para não perder o prazo.

Fale com os advogados da Valim Advogados pelo WhatsApp.

A gente analisa sua situação, te diz se você tem direito à renovação do contrato e cuida de tudo para você não perder o prazo nem o seu ponto comercial.