Tag: locação comercial

Quando o locatário comunica que vai desocupar o imóvel antes do fim do contrato, o proprietário tem uma janela curta para tomar decisões que afetam diretamente quanto ele vai receber e por quanto tempo o imóvel ficará parado. Sem clareza contratual, essa janela costuma jogar contra o proprietário.

A multa é proporcional, o que isso significa na prática?

O art. 4º da Lei nº 8.245/1991 prevê que o locatário pode devolver o imóvel antes do prazo mediante pagamento de multa proporcional ao período já cumprido do contrato, pactuada em contrato ou, na sua falta, fixada judicialmente. Se o contrato não define claramente a fórmula de cálculo dessa proporcionalidade, o valor devido vira mais um ponto de discussão, e, eventualmente, de ação judicial.

Pontos que precisam estar no contrato para proteger o proprietário

Fórmula objetiva de cálculo da multa, evitando margem de interpretação no momento em que o locatário decide sair; prazo de aviso prévio para desocupação, com regras claras sobre a cobrança de aluguel durante esse período; procedimento de retomada do imóvel, incluindo prazo para desocupação e devolução das chaves; e tratamento de garantias e caução no encerramento, definindo com precisão em que hipóteses a garantia cobre débitos remanescentes, multa e eventuais danos.

O risco de aceitar uma rescisão “amigável” sem revisão contratual

É comum o proprietário, para agilizar a saída de um locatário problemático, aceitar uma rescisão amigável sem revisar o que o contrato já garantia.

Isso pode significar abrir mão de multa devida, de cobrança de débitos em aberto ou de reparação por danos, tudo isso porque a negociação foi conduzida sob pressão do momento, e não com base no que o contrato já previa.

Cada rescisão antecipada é uma oportunidade de perder dinheiro por falta de previsão contratual

O momento da saída do locatário revela, com clareza, se o contrato foi bem redigido lá no início.

Proprietários com contratos bem estruturados resolvem essa etapa de forma rápida e sem prejuízo.

Os demais normalmente descobrem, nesse momento, o custo real de ter usado um contrato genérico.

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A devolução do imóvel é o momento em que a maior parte dos conflitos entre proprietário e locatário comercial vem à tona: reformas feitas sem autorização, desgaste além do uso normal, estruturas retiradas, e nem sempre fica claro o que pode ser cobrado e de quem.

O que a lei exige do locatário

O art. 23 da Lei nº 8.245/1991 estabelece, entre outras obrigações do locatário, a de restituir o imóvel, findo o contrato, no estado em que o recebeu, salvo os desgastes naturais do uso normal.

Ou seja: deterioração além do uso regular, em princípio, gera dever de reparação.

Por que a vistoria de entrada é o documento mais importante do contrato

Sem um laudo de vistoria detalhado (com fotos e descrição do estado do imóvel) assinado por ambas as partes no início da locação, provar o que mudou na devolução se torna uma disputa de versões.

Esse é, na prática, o documento que decide se o proprietário consegue reter a caução para reparos ou se vai depender de uma perícia judicial, mais lenta e incerta.

Benfeitorias: um ponto que protege o proprietário, se bem redigido

O art. 35 da Lei nº 8.245/1991 prevê, como regra geral, que benfeitorias necessárias e úteis autorizadas são indenizáveis pelo locador. Sem uma cláusula contratual específica de renúncia, o locatário pode, ao sair, cobrar do proprietário por reformas que ele mesmo decidiu fazer no imóvel.

O Superior Tribunal de Justiça, na Súmula 335, confirma que é válida a cláusula contratual de renúncia à indenização por benfeitorias e ao direito de retenção.

Ou seja: é uma proteção legal disponível ao proprietário, mas que só funciona se estiver expressamente prevista no contrato. Sem essa cláusula, a regra geral (indenização devida) prevalece.

O que garante uma devolução sem discussão

Vistoria de entrada e de saída, com laudo fotográfico detalhado e assinado por ambas as partes; cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias, adequada à realidade de cada operação; regras claras sobre o que pode ser retido da caução e o procedimento para isso; e previsão sobre remoção ou permanência de estruturas e instalações feitas pelo locatário.

Discussão sobre danos ao imóvel se resolve rápido quando o contrato já previu tudo

Proprietários que enfrentam maior dificuldade na devolução do imóvel geralmente são os que assinaram contratos sem essas cláusulas — e descobrem, tarde demais, que a lei protege o locatário na ausência delas. O momento de evitar esse problema é a assinatura do contrato, não a data de devolução das chaves.

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Todo proprietário que já enfrentou um inquilino inadimplente sabe: quando o problema aparece, as opções já estão limitadas ao que o contrato previu — ou deixou de prever — lá no início. Recuperar o imóvel e o valor devido depende diretamente de decisões tomadas antes da assinatura.

A garantia é a primeira linha de defesa e a lei limita as opções

O art. 37 da Lei nº 8.245/1991 permite exigir do locatário apenas uma das seguintes modalidades de garantia: caução, fiança, seguro-fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. O parágrafo único do mesmo artigo é expresso: é nula a cumulação de mais de uma garantia no mesmo contrato.

Isso significa que a escolha da modalidade precisa ser estratégica desde o início, considerando o porte da operação, o valor do aluguel e o perfil do locatário, porque, uma vez formalizada, não há como somar reforços na mesma relação contratual.

O que costuma faltar nos contratos (e custa caro depois)

Além da garantia em si, três pontos concentram a maior parte dos problemas que chegam à mesa de um advogado depois que a inadimplência já aconteceu: cláusula de vencimento antecipado bem redigida, definindo com clareza a partir de quantos dias de atraso o contrato pode ser rescindido e a garantia executada, sem margem para discussão; atualização e encargos previstos com precisão, já que juros, multa moratória, correção monetária e honorários não previstos contratualmente são mais difíceis de cobrar depois; e as hipóteses de despejo liminar, previstas na Lei nº 8.245/1991 (art. 59, §1º), que permitem desocupação mais rápida em situações específicas, mas dependem diretamente do tipo de garantia contratada e da forma como o contrato foi redigido.

O erro mais comum: usar um modelo padrão para um contrato de alto valor

Contratos comerciais de longo prazo e valor de aluguel elevado são frequentemente formalizados com modelos genéricos, iguais aos usados para pequenas locações residenciais. O resultado é previsível: quando o problema aparece, a garantia contratada não cobre o débito acumulado, a cláusula de vencimento antecipado é vaga, e o processo de despejo se arrasta por meses, período em que o proprietário segue sem receber e sem poder dispor do próprio imóvel.

Proteger o contrato agora custa muito menos do que cobrar depois

A estruturação correta de garantias e cláusulas de proteção contra inadimplência é feita uma única vez, no momento da assinatura — e vale para todo o período do contrato. Corrigir isso depois que o problema já apareceu normalmente significa recorrer à Justiça, com todo o tempo e custo que isso envolve.

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Abrir um novo ponto comercial exige investimento, planejamento e, geralmente, alguma pressa, o imóvel ideal não fica disponível esperando o empresário decidir com calma.

É exatamente essa pressa que leva muitos contratos a serem assinados sem a revisão jurídica que o valor do negócio exigiria.

Veja os pontos que merecem atenção antes da assinatura.

1. Garantia locatícia

A lei permite apenas uma modalidade de garantia por contrato (art. 37 da Lei nº 8.245/1991) — caução, fiança, seguro-fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Cobrar mais de uma modalidade no mesmo contrato é nulo. Vale confirmar qual modalidade está sendo exigida e se as condições são compatíveis com o porte da operação.

2. Prazo e ação renovatória

Contratos comerciais com prazo determinado igual ou superior a 5 anos (somando renovações ininterruptas, se for o caso) e mesma atividade exercida por ao menos 3 anos ininterruptos dão ao locatário o direito à ação renovatória (art. 51 da Lei nº 8.245/1991) a proteção do “ponto comercial” e do fundo de comércio construído no endereço. Vale verificar se o contrato atual soma tempo suficiente para essa proteção, e os prazos para propor a ação (entre 1 ano e 6 meses antes do fim do contrato).

3. Benfeitorias e reformas

Como já abordamos em outro artigo deste blog, é comum haver cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias, válida segundo a Súmula 335 do STJ. Todo investimento em reforma ou adequação do imóvel precisa de tratamento contratual específico para não ser perdido.

4. Multa por rescisão antecipada

A multa deve ser proporcional ao tempo restante de contrato (art. 4º da Lei nº 8.245/1991), com fórmula clara e, idealmente, hipóteses de exceção previstas.

5. Reajuste e índice de correção

Verificar qual índice será aplicado, a periodicidade (mínimo anual) e se há previsão de revisional em caso de defasagem relevante entre o valor contratado e o valor de mercado.

6. Sublocação, cessão e uso do ponto

Se há possibilidade de expansão, franquia ou eventual venda do negócio no futuro, o contrato precisa prever, desde já, se sublocação, cessão ou transferência do fundo de comércio serão permitidas e sob quais condições.

7. Retomada do imóvel pelo locador

Verificar as hipóteses contratuais e legais em que o locador pode retomar o imóvel antes do fim do prazo (uso próprio, reforma estrutural determinada por autoridade pública, entre outras) e quais garantias o locatário tem nesses casos.

Cada cláusula ignorada é um risco financeiro em aberto

Nenhuma dessas cláusulas parece urgente no dia da assinatura — mas cada uma delas só volta a ser discutida quando já existe um problema concreto: multa em disputa, benfeitoria não indenizada, ponto perdido por falta de direito à renovação. Nesse momento, a negociação já não está mais nas mãos do empresário.

Revisar o contrato antes de assinar é a única etapa do processo em que o empresário ainda tem controle total sobre o resultado.

Envie o seu contrato de locação comercial para uma análise antes de assinar.

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