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Atestado médico… Sua empresa sabe realmente quando o INSS deve assumir o pagamento?

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Toda empresa já viveu essa cena: o funcionário falta, traz atestado, volta por alguns dias, falta de novo com outro atestado — e ninguém no RH sabe dizer, com segurança, quando a responsabilidade pelo pagamento passa da empresa para o INSS.

O erro mais comum não é falta de atenção: é acreditar em um prazo errado.

E decisão trabalhista tomada com base em prazo errado não é “erro de RH” é passivo.

Quantos dias de atestado a empresa é obrigada a pagar?

A regra está no art. 60, §3º, da Lei 8.213/91: os primeiros 15 dias de afastamento por doença são pagos pela própria empresa, como salário normal.

A partir do 16º dia, se a incapacidade persistir, quem assume o pagamento é o INSS, por meio de perícia médica própria e concessão do benefício por incapacidade temporária.

Isso vale por episódio de afastamento e é exatamente aqui que mora a maior fonte de dúvida.

O critério que quase ninguém aplica corretamente: a soma de atestados em 60 dias!

Nem todo atestado “reinicia o contador”.

Se o empregado retorna ao trabalho e, dentro de 60 dias, apresenta novo atestado pela mesma doença, a norma (Decreto 3.048/99, art. 75) manda tratar esse novo período como continuação do episódio anterior e não como um caso novo.

Na prática, se a soma dos dias da mesma doença, considerando essa continuidade, ultrapassa 15 dias, a empresa não deve continuar pagando integralmente e o caso deve ser encaminhado ao INSS.

Se as doenças forem diferentes (CIDs distintos), cada atestado reinicia sua própria contagem de 15 dias e é isso que abre espaço para o padrão de “3 dias trabalha, 5 de atestado”, que empiricamente costuma envolver justificativas médicas variadas para nunca ultrapassar, isoladamente, o teto que aciona o INSS.

Ponto importante de honestidade técnica, quem decide se duas doenças são “a mesma”, para efeito de continuidade, é a perícia médica do INSS, não o RH, não o médico do trabalho da empresa por conta própria.

A empresa pode e deve encaminhar o caso para perícia quando desconfiar de fracionamento, mas não tem autoridade para simplesmente “somar” e decidir sozinha que não vai mais pagar.

O que a empresa pode fazer diante de um padrão suspeito de atestados?

Encaminhar ao exame pericial do INSS sempre que o total de dias, considerando continuidade, se aproximar do limite de 15 dias.

Acionar o serviço de medicina do trabalho (PCMSO/NR-7) para avaliação de aptidão, respeitando o sigilo médico; a empresa não tem direito de exigir a exposição do CID.

Documentar o padrão (datas, frequência, cargos, produtividade) antes de qualquer medida disciplinar, decisão de rescisão baseada em “achismo” de fraude, sem perícia e sem prova concreta, tende a ser revertida na Justiça do Trabalho.

Evitar confundir estabilidade, pois a estabilidade de 12 meses após o retorno (art. 118, Lei 8.213/91) só existe quando o afastamento é por acidente de trabalho ou doença ocupacional (auxílio-doença acidentário, código B91).

Afastamento por doença comum (B31) não gera essa estabilidade, mas isso não significa que a dispensa nesse período esteja livre de risco de questionamento, especialmente se parecer represália.

O que a empresa não deve fazer?

Demitir por justa causa alegando “abuso de atestado” sem perícia, sem contato formal com o médico emissor e sem provas robustas, o ônus da prova de má-fé é da empresa, e a jurisprudência trabalhista é rigorosa nesse ponto.

Recusar-se a aceitar atestado por desconfiança informal, sem canal formal de contestação (perícia).

Tratar toda sequência de atestados como fraude — isso pode configurar assédio ou dispensa discriminatória se coincidir com doença grave (Lei 9.029/95).

A regra dos 15 dias parece simples, mas a forma como os afastamentos se somam — ou não se somam — dentro de 60 dias é onde a maioria das empresas erra, seja pagando além do que deveria, seja tomando decisões disciplinares sem base jurídica suficiente.

Um mapeamento preventivo da política de atestados evita tanto o prejuízo financeiro quanto o passivo trabalhista.

Quer saber se a política de atestados da sua empresa está exposta a risco?

Fale com a nossa assessoria trabalhista preventiva.

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Comprar imóvel em leilão: vale a pena? O guia completo para quem não quer pagar caro por um “preço baixo”

charming suburban house with lush garden
Photo by Alexander Mass on Pexels.com
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Um apartamento anunciado por 40% do valor de mercado. Uma casa com lance inicial que parece bom demais para ser verdade. Um investidor de leilão sabe que oportunidades assim existem e é exatamente por isso que a disputa por bons imóveis em leilão fica cada vez mais acirrada.

O que a maioria dos anúncios e grupos de “dicas de leilão” não conta é a outra metade da história: o valor do lance é só uma parte do custo real.

Dívidas vinculadas ao imóvel, taxas que aparecem depois, e a dificuldade de tomar posse do bem são fatores que podem transformar um “negócio da vida” em um problema caro e, muitas vezes, o investidor só descobre isso depois que o dinheiro já saiu do bolso.

Este guia existe para isso: mostrar como avaliar corretamente uma oportunidade de leilão de imóvel, quais riscos concretos existem e como se proteger antes, não depois de arrematar.

Por que os imóveis de leilão custam menos que o mercado?

Antes de falar de risco, vale entender a oportunidade. Imóveis penhorados judicialmente ou retomados por instituições financeiras (nos casos de alienação fiduciária) costumam ir a leilão com valor de avaliação próximo ao de mercado na primeira praça.

Quando não há interessados nesse primeiro momento, a legislação permite uma segunda praça, com lance mínimo normalmente bem inferior, e é aí que moram as oportunidades mais comentadas entre investidores.

Esse desconto é real e é o principal motivo pelo qual o mercado de leilões atrai tanto investidor pessoa física quanto pessoa jurídica.

O problema não é a oportunidade, é decidir sem saber, com precisão, quanto ela realmente custa.

O erro mais caro: confundir valor do lance com custo total

Quem calcula apenas o valor do lance está calculando errado. Ao valor arrematado, normalmente se somam:

  • Comissão do leiloeiro em regra de responsabilidade do arrematante, com percentual definido no próprio edital.
  • ITBI ou ITCMD, conforme a natureza da transmissão, a depender do caso e da regra local.
  • Custas de registro da carta de arrematação no Cartório de Registro de Imóveis.
  • Eventuais débitos que acompanham o imóvel o ponto que mais gera prejuízo e que tratamos em detalhe nos artigos desta série, sobre dívidas ocultas em imóveis de leilão.

Cada um desses itens está descrito — ou deveria estar — no edital. E é exatamente aí que mora o segundo erro comum: tratar o edital como uma formalidade a ser lida por cima, quando ele é, na prática, o contrato que vai reger toda a operação.

Os quatro riscos que todo investidor de leilão deveria conhecer

1. Dívidas que podem acompanhar o imóvel. Regras diferentes se aplicam a tributos (como IPTU), débitos condominiais e outras dívidas contratuais, e o tratamento também muda entre leilão judicial e leilão extrajudicial (este último regido pela Lei nº 9.514/1997, no caso de alienação fiduciária). Sem essa análise, o arrematante corre o risco de herdar uma dívida que imaginava estar livre.

2. Ocupação e dificuldade de obter a posse. Arrematar não é o mesmo que ocupar. Se o imóvel estiver ocupado pelo antigo proprietário ou por terceiros que resistam à saída, a desocupação pode exigir medida judicial adicional, o que significa tempo parado e custo extra sobre um imóvel que ainda não está gerando retorno.

3. Risco de a arrematação ser invalidada. A lei processual admite o desfazimento da arrematação em hipóteses específicas, vício de procedimento, ausência de intimação de interessados, entre outras. Uma leitura atenta do processo antes do lance reduz esse risco a um patamar administrável.

4. Falhas na própria leitura do edital. Prazos, condições de pagamento, ônus expressamente declarados (ou não declarados), um edital mal lido é, na prática, o ponto de partida da maioria dos problemas que aparecem depois da arrematação.

Nenhum desses riscos é motivo para desistir de investir em leilões. São motivo para investir com informação, que é justamente o que separa quem lucra com leilão de quem aprende a lição do jeito mais caro.

Por que a análise técnica custa muito menos do que o problema que ela evita

Pense no seguinte: uma análise técnica de edital custa uma fração pequena e previsível do valor do bem. Um problema descoberto depois da arrematação, uma dívida que acompanha o imóvel, uma disputa de posse que se arrasta por meses, uma arrematação invalidada, custa, em regra, muito mais do que custaria simplesmente evitá-lo.

É esse o raciocínio por trás de uma assessoria jurídica especializada em leilões: o investimento não está em “gastar com advogado” — está em proteger, por um valor pequeno e conhecido de antemão, um patrimônio muito maior que já está em jogo.

Como funciona uma due diligence pré-arrematação séria

Uma análise técnica bem feita, antes de qualquer lance, cobre:

  • Leitura crítica e integral do edital, identificando prazos, condições e responsabilidades atribuídas ao arrematante;
  • Verificação da matrícula e da situação registral do imóvel;
  • Mapeamento de dívidas, ônus e gravames existentes, e de como cada um é tratado no edital;
  • Cálculo do custo total real da operação — não apenas o valor do lance;
  • Orientação objetiva sobre o caminho até a obtenção da posse;
  • Um parecer conclusivo: comprar com segurança, negociar em melhores condições, ou não avançar.

É esse último ponto que faz a diferença entre um investidor que “teve sorte” e um investidor que decide com base em análise técnica, replicável em toda oportunidade que aparecer.

Perguntas frequentes sobre comprar imóvel em leilão

Vale a pena comprar imóvel em leilão?
Pode valer muito a pena, os descontos em relação ao valor de mercado costumam ser reais, especialmente em segunda praça. O que determina se o negócio compensa é a diferença entre o valor do lance e o custo total da operação, incluindo dívidas, taxas e o tempo até a obtenção da posse. Essa conta só fica clara com uma análise técnica prévia.

Imóvel de leilão pode ter dívida?
Sim, e o tratamento dessas dívidas varia conforme o tipo de leilão e a natureza do débito. É um dos pontos mais importantes a checar antes de arrematar, explicado em detalhe em outros artigos desta série.

Preciso de advogado para participar de leilão de imóvel?
A participação em si não exige advogado, mas a análise prévia do edital, da matrícula e da situação jurídica do imóvel é justamente o tipo de trabalho técnico que reduz o risco de um investimento que parecia bom se tornar um problema caro.

Quanto custa uma assessoria jurídica para leilão de imóvel?
O valor varia conforme a complexidade do caso e costuma ser calculado como percentual do valor da arrematação.

A Valim Advogados Advocacia Empresarial apresenta proposta individualizada para cada edital analisado.

Quer arrematar com segurança, não com sorte?

A Valim Advogados Advocacia Empresarial analisa o edital, a matrícula e a situação jurídica do imóvel antes de você dar o lance, para você arrematar sabendo exatamente o que está levando, ou saber, a tempo, que aquele não é o negócio certo.

Fale com a nossa equipe e receba uma proposta específica para o edital do seu interesse.

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Imóvel de leilão tem dívida? O que você realmente paga (e o que a Lei já resolve para você)

wooden gavel on wooden surface
Photo by Sora Shimazaki on Pexels.com

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É a pergunta que mais aparece quando um investidor encontra um imóvel de leilão com preço atrativo demais: “isso não pode ter alguma pegadinha?”

A resposta honesta é: pode, sim, mas nem toda dívida vinculada ao imóvel é um problema do arrematante, e é justamente por não saber diferenciar uma coisa da outra que muitos bons negócios são perdidos por medo, enquanto outros investidores caem em armadilhas reais por excesso de confiança.

Este artigo é para acabar com essa dúvida: o que a lei já resolve a seu favor, o que exige atenção redobrada, e por que essa é, sozinha, a pergunta que mais justifica uma análise técnica antes de qualquer lance.

A regra que protege o arrematante e os seus limites

O Código Tributário Nacional traz uma regra central para quem compra em leilão: o artigo 130, parágrafo único, estabelece que, na arrematação em hasta pública, os créditos tributários que recaem sobre o imóvel (como o IPTU) sub-rogam-se no valor pago pelo arrematante, ou seja, em regra, essas dívidas não acompanham quem arremata.

Elas passam a incidir sobre o valor da arrematação, não sobre o novo proprietário.

Essa é uma boa notícia real, e é o motivo pelo qual comprar em leilão judicial costuma ser mais seguro, em tese, do que comprar um imóvel com dívidas fiscais em uma negociação particular comum.

Só que essa proteção tem limites que a maioria dos anúncios de leilão não menciona:

  • Ela se aplica com clareza a leilões judiciais. Em leilões extrajudiciais — como os decorrentes de alienação fiduciária, regidos pela Lei nº 9.514/1997 — a lógica e o procedimento são distintos, e o tratamento de dívidas anteriores precisa ser verificado à luz desse regime específico, não simplesmente presumido igual ao do leilão judicial.
  • Ela trata de créditos tributários. Débitos de outra natureza, como taxas condominiais, não estão automaticamente cobertos pela mesma redação legal, ainda que parte da jurisprudência aplique raciocínio semelhante por analogia, sub-rogando também esses débitos no valor pago. Esse é exatamente o tipo de ponto que muda de caso para caso, e que precisa ser conferido no processo e no edital, não presumido.
  • O próprio edital pode trazer condições específicas. Editais mal redigidos, silentes ou contraditórios quanto à responsabilidade por dívidas são mais comuns do que se imagina e, nesses casos, a ausência de clareza custa caro justamente para quem presumiu que “a lei já resolve tudo”.

Condomínio: a dívida que mais gera dúvida

Diferente do IPTU, a taxa condominial tem natureza de obrigação propter rem, ela acompanha a coisa, não a pessoa.

Uma parte relevante do entendimento dos tribunais superiores aplica, por analogia à regra tributária, a sub-rogação dessa dívida no valor pago pelo arrematante, o que tende a proteger quem compra em leilão.

Mas “tende a proteger” não é o mesmo que “está garantido em todo e qualquer caso”, o histórico do condomínio, o teor do edital e a fase em que o processo se encontra são fatores que precisam ser conferidos, não presumidos com base no que “geralmente” acontece.

E as dívidas que não são tributárias nem condominiais?

Financiamentos, hipotecas anteriores, penhoras de terceiros, ações judiciais que discutem a própria titularidade do bem, este é o território onde a análise da matrícula do imóvel (e não apenas do edital) se torna indispensável.

É nesse ponto que boa parte dos problemas mais sérios de arrematação nasce: não porque a lei falhou em proteger o comprador, mas porque ninguém verificou, antes do lance, o que constava do histórico registral do imóvel.

Por que “eu li o edital” não é a mesma coisa que “eu sei o que estou comprando”

Ler o edital é o mínimo.

Entender o edital — cruzando cada cláusula com a legislação aplicável ao tipo específico de leilão, com a certidão de matrícula atualizada e com o histórico do processo — é o que realmente determina se um imóvel “com desconto” é uma oportunidade ou uma armadilha com desconto.

É exatamente esse cruzamento que uma due diligence pré-arrematação entrega: não uma leitura, mas uma análise. A diferença entre as duas costuma valer, para quem investe em leilão, muito mais do que o custo da própria análise.

Perguntas frequentes sobre dívidas em imóvel de leilão

Quem arremata um imóvel em leilão herda as dívidas de IPTU?
Em regra, não, o art. 130, parágrafo único, do CTN prevê que, na arrematação em hasta pública, o crédito tributário se sub-roga no valor pago, e não na pessoa do arrematante. Mas essa regra deve ser confirmada caso a caso, especialmente conforme o tipo de leilão.

Quem paga a dívida de condomínio de um imóvel arrematado?
Boa parte do entendimento dos tribunais aplica, por analogia, a mesma lógica de proteção usada para dívidas tributárias, mas esse ponto exige verificação específica no processo e no edital, e não deve ser simplesmente presumido.

Leilão extrajudicial segue a mesma regra do leilão judicial quanto a dívidas?
Não necessariamente. O leilão extrajudicial decorrente de alienação fiduciária segue regime próprio, previsto na Lei nº 9.514/1997, distinto do procedimento judicial comum, por isso a análise deve levar em conta qual regime está sendo aplicado no caso concreto.

Como saber se um imóvel de leilão tem dívidas ocultas antes de arrematar?
Analisando o edital, a certidão de matrícula atualizada e, quando necessário, o próprio processo judicial ou o procedimento extrajudicial que originou o leilão. Esse é o núcleo do trabalho de uma due diligence pré-arrematação.

Não deixe a dúvida sobre dívidas decidir por você

A Valim Advogados Advocacia Empresarial analisa, antes do lance, exatamente quais dívidas e ônus podem — ou não podem — recair sobre você como arrematante, com base no edital, na matrícula e no processo que originou o leilão.

Fale com a nossa equipe e leve para o leilão uma resposta técnica, não uma suposição.

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Arrematei o imóvel em leilão. E agora? O que ninguém te conta sobre a fase depois do lance

monochrome urban cityscape with cloudy sky
Photo by Emílio on Pexels.com

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A arte de arrematar termina no martelo do leiloeiro.

A arte de usar, alugar ou vender o imóvel que você arrematou só começa depois, e é nessa fase, pouco comentada nos grupos e cursos de leilão, que muitos investidores descobrem a diferença entre “ser dono no papel” e “ter o imóvel de fato em mãos”.

Se você já arrematou, ou está perto de arrematar, este artigo é sobre a etapa que decide se o seu investimento vira retorno rápido ou vira patrimônio parado gerando custo.

Arrematar é um direito. Ocupar é, às vezes, uma etapa à parte.

A arrematação transfere a titularidade do bem, mas não move, por si só, quem eventualmente ainda esteja dentro do imóvel.

Quando o antigo proprietário ou um ocupante deixa o imóvel de forma espontânea, o processo é simples e rápido. O problema aparece quando há resistência: nesses casos, a lei prevê mecanismos para que o novo proprietário obtenha a posse por via judicial, mas “a lei prevê” não é sinônimo de “acontece automaticamente e sem esforço”.

Na prática, a efetivação dessa medida depende de petição, decisão judicial e, muitas vezes, do apoio de força policial para o cumprimento, etapas que consomem tempo, ainda que o direito do arrematante já esteja assegurado.

Por que esse é o momento em que mais se perde dinheiro sem perceber

Um imóvel arrematado e ainda ocupado não gera aluguel, não pode ser vendido com segurança, não entra em uso, mas continua gerando custo: IPTU, condomínio, eventual financiamento do próprio investimento, além do custo de oportunidade do capital parado.

Quanto mais tempo esse impasse demora para se resolver, menor fica a margem de lucro que fez o negócio parecer atrativo lá no início.

É por isso que a fase de obtenção da posse deveria entrar na conta do investidor antes do lance, não depois: quanto mais informação sobre a real situação de ocupação do imóvel, mais previsível fica esse prazo — e mais realista fica o cálculo de retorno do investimento.

O que analisar antes de arrematar, pensando na posse?

  • O imóvel está ocupado? Por quem — antigo proprietário, inquilino, terceiro? Cada situação tem implicações jurídicas diferentes.
  • Há indícios de resistência à desocupação? Processos anteriores, manifestações nos autos, histórico do imóvel podem sinalizar o grau de dificuldade esperado.
  • O edital e o processo trazem informação sobre a ocupação? Um edital omisso quanto a esse ponto não significa que o imóvel esteja desocupado, significa apenas que ninguém verificou, ou que ninguém quis destacar essa informação.
  • Existe contrato de locação registrado sobre o imóvel? Dependendo da situação, direitos de terceiros vinculados a uma locação anterior podem interferir no tempo e na forma de retomada do bem.

Depois de arrematar: os caminhos possíveis

Se a desocupação não ocorre espontaneamente, cabe ao arrematante buscar a medida judicial adequada para assegurar a posse, com base na própria carta de arrematação e no processo de origem, sem precisar iniciar, do zero, uma disputa sobre a propriedade do bem, já que essa parte a arrematação já resolveu.

O ponto crítico é conduzir essa etapa com instrução técnica correta desde o início, para não transformar uma formalidade em um processo mais longo do que precisaria ser.

O investimento que protege o investimento

Voltamos ao mesmo raciocínio que vale para a fase anterior ao leilão: o custo de uma orientação jurídica especializada para a fase de posse é pequeno e previsível diante do que está em jogo, um patrimônio que já foi pago, mas que só começa a dar retorno quando está, de fato, disponível para uso, locação ou venda.

Resolver essa etapa com rapidez e sem improviso é o que faz o desconto conquistado no leilão realmente virar lucro.

Perguntas frequentes sobre a posse de imóvel arrematado

Depois de arrematar, o imóvel já é meu?
A titularidade se transfere com a arrematação e a expedição da respectiva carta, mas a posse física — a ocupação real do imóvel — pode depender de etapa adicional se houver alguém ocupando o bem e resistindo à saída.

Quanto tempo demora para tomar posse de um imóvel arrematado?
Varia conforme haja ou não desocupação espontânea, a existência de recursos ou defesas apresentadas por ocupantes, e a agilidade da vara responsável. Uma análise prévia da situação de ocupação ajuda a estimar esse prazo com mais realismo.

O que fazer se o antigo proprietário não sai do imóvel arrematado?
Existem mecanismos judiciais específicos para assegurar a posse ao arrematante nessa situação, apoiados na própria arrematação já realizada, o caminho técnico correto evita que essa etapa se torne mais demorada do que precisaria ser.

Vale a pena arrematar um imóvel que está ocupado?
Pode valer, especialmente se o desconto no lance compensar o tempo estimado até a desocupação, mas essa é uma decisão que deve ser tomada com informação sobre a situação real de ocupação, não apenas com base no valor anunciado.

Não deixe a fase mais importante do investimento por conta da sorte

A Valim Advogados Advocacia Empresarial acompanha o processo de obtenção da posse de imóveis arrematados, com orientação técnica desde a análise do edital até a efetiva disponibilidade do bem para uso, locação ou venda.

Fale com a nossa equipe antes de arrematar, ou, se você já arrematou e está enfrentando dificuldade para tomar posse, fale com a gente agora.

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O locatário quer romper o contrato antes do prazo. Veja como não sair no prejuízo nessa negociação

urban cityscape with diverse architecture
Photo by Tiago Bellato on Pexels.com
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Quando o locatário comunica que vai desocupar o imóvel antes do fim do contrato, o proprietário tem uma janela curta para tomar decisões que afetam diretamente quanto ele vai receber e por quanto tempo o imóvel ficará parado. Sem clareza contratual, essa janela costuma jogar contra o proprietário.

A multa é proporcional, o que isso significa na prática?

O art. 4º da Lei nº 8.245/1991 prevê que o locatário pode devolver o imóvel antes do prazo mediante pagamento de multa proporcional ao período já cumprido do contrato, pactuada em contrato ou, na sua falta, fixada judicialmente. Se o contrato não define claramente a fórmula de cálculo dessa proporcionalidade, o valor devido vira mais um ponto de discussão, e, eventualmente, de ação judicial.

Pontos que precisam estar no contrato para proteger o proprietário

Fórmula objetiva de cálculo da multa, evitando margem de interpretação no momento em que o locatário decide sair; prazo de aviso prévio para desocupação, com regras claras sobre a cobrança de aluguel durante esse período; procedimento de retomada do imóvel, incluindo prazo para desocupação e devolução das chaves; e tratamento de garantias e caução no encerramento, definindo com precisão em que hipóteses a garantia cobre débitos remanescentes, multa e eventuais danos.

O risco de aceitar uma rescisão “amigável” sem revisão contratual

É comum o proprietário, para agilizar a saída de um locatário problemático, aceitar uma rescisão amigável sem revisar o que o contrato já garantia.

Isso pode significar abrir mão de multa devida, de cobrança de débitos em aberto ou de reparação por danos, tudo isso porque a negociação foi conduzida sob pressão do momento, e não com base no que o contrato já previa.

Cada rescisão antecipada é uma oportunidade de perder dinheiro por falta de previsão contratual

O momento da saída do locatário revela, com clareza, se o contrato foi bem redigido lá no início.

Proprietários com contratos bem estruturados resolvem essa etapa de forma rápida e sem prejuízo.

Os demais normalmente descobrem, nesse momento, o custo real de ter usado um contrato genérico.

Estruture desde já uma cláusula de rescisão antecipada que protege o seu imóvel e o seu bolso.

Fale com nosso escritório.

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O locatário devolveu o imóvel danificado. O que você realmente pode cobrar e o que o contrato deveria ter previsto desde o início

pompeia store in city in brazil
Photo by Edson Colibri Cardoso on Pexels.com
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A devolução do imóvel é o momento em que a maior parte dos conflitos entre proprietário e locatário comercial vem à tona: reformas feitas sem autorização, desgaste além do uso normal, estruturas retiradas, e nem sempre fica claro o que pode ser cobrado e de quem.

O que a lei exige do locatário

O art. 23 da Lei nº 8.245/1991 estabelece, entre outras obrigações do locatário, a de restituir o imóvel, findo o contrato, no estado em que o recebeu, salvo os desgastes naturais do uso normal.

Ou seja: deterioração além do uso regular, em princípio, gera dever de reparação.

Por que a vistoria de entrada é o documento mais importante do contrato

Sem um laudo de vistoria detalhado (com fotos e descrição do estado do imóvel) assinado por ambas as partes no início da locação, provar o que mudou na devolução se torna uma disputa de versões.

Esse é, na prática, o documento que decide se o proprietário consegue reter a caução para reparos ou se vai depender de uma perícia judicial, mais lenta e incerta.

Benfeitorias: um ponto que protege o proprietário, se bem redigido

O art. 35 da Lei nº 8.245/1991 prevê, como regra geral, que benfeitorias necessárias e úteis autorizadas são indenizáveis pelo locador. Sem uma cláusula contratual específica de renúncia, o locatário pode, ao sair, cobrar do proprietário por reformas que ele mesmo decidiu fazer no imóvel.

O Superior Tribunal de Justiça, na Súmula 335, confirma que é válida a cláusula contratual de renúncia à indenização por benfeitorias e ao direito de retenção.

Ou seja: é uma proteção legal disponível ao proprietário, mas que só funciona se estiver expressamente prevista no contrato. Sem essa cláusula, a regra geral (indenização devida) prevalece.

O que garante uma devolução sem discussão

Vistoria de entrada e de saída, com laudo fotográfico detalhado e assinado por ambas as partes; cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias, adequada à realidade de cada operação; regras claras sobre o que pode ser retido da caução e o procedimento para isso; e previsão sobre remoção ou permanência de estruturas e instalações feitas pelo locatário.

Discussão sobre danos ao imóvel se resolve rápido quando o contrato já previu tudo

Proprietários que enfrentam maior dificuldade na devolução do imóvel geralmente são os que assinaram contratos sem essas cláusulas — e descobrem, tarde demais, que a lei protege o locatário na ausência delas. O momento de evitar esse problema é a assinatura do contrato, não a data de devolução das chaves.

Estruture ou revise seu contrato de locação comercial com quem entende do assunto.

Fale com nosso escritório.

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Locatário parou de pagar? A proteção contra inadimplência começa antes da assinatura, não depois do primeiro aluguel em atraso

low angle photo of a building
Photo by Athena Sandrini on Pexels.com
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Todo proprietário que já enfrentou um inquilino inadimplente sabe: quando o problema aparece, as opções já estão limitadas ao que o contrato previu — ou deixou de prever — lá no início. Recuperar o imóvel e o valor devido depende diretamente de decisões tomadas antes da assinatura.

A garantia é a primeira linha de defesa e a lei limita as opções

O art. 37 da Lei nº 8.245/1991 permite exigir do locatário apenas uma das seguintes modalidades de garantia: caução, fiança, seguro-fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. O parágrafo único do mesmo artigo é expresso: é nula a cumulação de mais de uma garantia no mesmo contrato.

Isso significa que a escolha da modalidade precisa ser estratégica desde o início, considerando o porte da operação, o valor do aluguel e o perfil do locatário, porque, uma vez formalizada, não há como somar reforços na mesma relação contratual.

O que costuma faltar nos contratos (e custa caro depois)

Além da garantia em si, três pontos concentram a maior parte dos problemas que chegam à mesa de um advogado depois que a inadimplência já aconteceu: cláusula de vencimento antecipado bem redigida, definindo com clareza a partir de quantos dias de atraso o contrato pode ser rescindido e a garantia executada, sem margem para discussão; atualização e encargos previstos com precisão, já que juros, multa moratória, correção monetária e honorários não previstos contratualmente são mais difíceis de cobrar depois; e as hipóteses de despejo liminar, previstas na Lei nº 8.245/1991 (art. 59, §1º), que permitem desocupação mais rápida em situações específicas, mas dependem diretamente do tipo de garantia contratada e da forma como o contrato foi redigido.

O erro mais comum: usar um modelo padrão para um contrato de alto valor

Contratos comerciais de longo prazo e valor de aluguel elevado são frequentemente formalizados com modelos genéricos, iguais aos usados para pequenas locações residenciais. O resultado é previsível: quando o problema aparece, a garantia contratada não cobre o débito acumulado, a cláusula de vencimento antecipado é vaga, e o processo de despejo se arrasta por meses, período em que o proprietário segue sem receber e sem poder dispor do próprio imóvel.

Proteger o contrato agora custa muito menos do que cobrar depois

A estruturação correta de garantias e cláusulas de proteção contra inadimplência é feita uma única vez, no momento da assinatura — e vale para todo o período do contrato. Corrigir isso depois que o problema já apareceu normalmente significa recorrer à Justiça, com todo o tempo e custo que isso envolve.

Vai alugar seu imóvel comercial?

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7 cláusulas que todo empresário deveria revisar antes de assinar um contrato de locação comercial

ca store in city
Photo by Jessika Estefanny on Pexels.com
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Abrir um novo ponto comercial exige investimento, planejamento e, geralmente, alguma pressa, o imóvel ideal não fica disponível esperando o empresário decidir com calma.

É exatamente essa pressa que leva muitos contratos a serem assinados sem a revisão jurídica que o valor do negócio exigiria.

Veja os pontos que merecem atenção antes da assinatura.

1. Garantia locatícia

A lei permite apenas uma modalidade de garantia por contrato (art. 37 da Lei nº 8.245/1991) — caução, fiança, seguro-fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Cobrar mais de uma modalidade no mesmo contrato é nulo. Vale confirmar qual modalidade está sendo exigida e se as condições são compatíveis com o porte da operação.

2. Prazo e ação renovatória

Contratos comerciais com prazo determinado igual ou superior a 5 anos (somando renovações ininterruptas, se for o caso) e mesma atividade exercida por ao menos 3 anos ininterruptos dão ao locatário o direito à ação renovatória (art. 51 da Lei nº 8.245/1991) a proteção do “ponto comercial” e do fundo de comércio construído no endereço. Vale verificar se o contrato atual soma tempo suficiente para essa proteção, e os prazos para propor a ação (entre 1 ano e 6 meses antes do fim do contrato).

3. Benfeitorias e reformas

Como já abordamos em outro artigo deste blog, é comum haver cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias, válida segundo a Súmula 335 do STJ. Todo investimento em reforma ou adequação do imóvel precisa de tratamento contratual específico para não ser perdido.

4. Multa por rescisão antecipada

A multa deve ser proporcional ao tempo restante de contrato (art. 4º da Lei nº 8.245/1991), com fórmula clara e, idealmente, hipóteses de exceção previstas.

5. Reajuste e índice de correção

Verificar qual índice será aplicado, a periodicidade (mínimo anual) e se há previsão de revisional em caso de defasagem relevante entre o valor contratado e o valor de mercado.

6. Sublocação, cessão e uso do ponto

Se há possibilidade de expansão, franquia ou eventual venda do negócio no futuro, o contrato precisa prever, desde já, se sublocação, cessão ou transferência do fundo de comércio serão permitidas e sob quais condições.

7. Retomada do imóvel pelo locador

Verificar as hipóteses contratuais e legais em que o locador pode retomar o imóvel antes do fim do prazo (uso próprio, reforma estrutural determinada por autoridade pública, entre outras) e quais garantias o locatário tem nesses casos.

Cada cláusula ignorada é um risco financeiro em aberto

Nenhuma dessas cláusulas parece urgente no dia da assinatura — mas cada uma delas só volta a ser discutida quando já existe um problema concreto: multa em disputa, benfeitoria não indenizada, ponto perdido por falta de direito à renovação. Nesse momento, a negociação já não está mais nas mãos do empresário.

Revisar o contrato antes de assinar é a única etapa do processo em que o empresário ainda tem controle total sobre o resultado.

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Precisou sair do imóvel antes do prazo? Se a multa do seu contrato não foi bem negociada, o prejuízo pode ser maior do que deveria

drone shot of street in city in black and white
Photo by Pedro Henrique Carreira on Pexels.com
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Negócios mudam de endereço, encerram atividades, se fundem ou simplesmente não dão certo no ponto escolhido. Quando isso acontece antes do fim do prazo contratual, a multa por rescisão antecipada costuma ser o item do contrato que mais pesa no bolso do empresário e, na maioria das vezes, é também o item que menos atenção recebeu no momento da assinatura.

O que a lei estabelece

O art. 4º da Lei nº 8.245/1991 prevê que, durante o prazo do contrato, o locatário pode devolver o imóvel antes do fim do prazo, mas pagando multa proporcional ao período de cumprimento do contrato — pactuada em contrato ou, na sua falta, fixada judicialmente.

O ponto central aqui é a palavra proporcional: a lei não autoriza que o locatário pague a mesma multa se sair faltando 2 meses para o fim do contrato ou faltando 4 anos. A multa deve ser calculada de forma decrescente, considerando quanto tempo já foi efetivamente cumprido.

Onde mora o risco

Muitos contratos são redigidos com uma multa fixa (por exemplo, “3 aluguéis”, sem qualquer proporcionalidade), ou com uma fórmula de cálculo confusa, ou sem previsão de nenhuma hipótese de exceção, como venda do estabelecimento, fusão da empresa, ou determinação de autoridade pública que inviabilize a atividade no local. Sem essas cláusulas bem definidas desde o início, o empresário fica em posição de negociação muito mais fraca no momento em que mais precisa sair.

Há ainda um segundo problema comum: contratos que somam a multa rescisória a outras penalidades pela mesma saída antecipada (como perda total de garantias, cobrança cumulativa de aluguéis vincendos e multa cheia ao mesmo tempo), o que pode configurar cobrança em duplicidade e, dependendo do caso, cláusula abusiva passível de revisão judicial.

O que negociar antes de assinar

Fórmula clara de cálculo da multa proporcional, vinculada ao tempo restante de contrato; teto máximo de multa, ainda que a lei já preveja a proporcionalidade; hipóteses de dispensa ou redução da multa (venda do fundo de comércio com sub-rogação do comprador, decisão de autoridade pública, força maior); e prazo de aviso prévio para desocupação, evitando cobrança cumulada de aluguel e multa integral no mesmo período.

Por que isso importa desde o primeiro dia

A hora de discutir a multa rescisória não é quando o negócio já está encerrando as atividades no imóvel, é antes de assinar, quando ainda existe poder de negociação. Depois que o contrato está assinado, qualquer cláusula desproporcional só pode ser discutida judicialmente, o que significa tempo, custo processual e incerteza quanto ao resultado.

Revisar essa cláusula antes da assinatura custa muito menos do que discuti-la depois na Justiça e evita que o encerramento de um capítulo do negócio vire mais um prejuízo financeiro inesperado.

Vai assinar ou já está em um contrato de locação comercial?

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Vai reformar o ponto comercial antes de abrir o negócio? Sem esta cláusula, você pode perder tudo o que investiu!

brown concrete building
Photo by Guilherme Rossi on Pexels.com
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Encontrar o imóvel certo para o seu negócio é só metade do trabalho.

A outra metade — a que a maioria dos empresários ignora — é garantir, no papel, que o dinheiro investido em reforma, acabamento e adequação do espaço não vá embora junto com o contrato.

É comum o empresário assinar o contrato de locação, investir centenas de milhares de reais para deixar o imóvel pronto para operar, e só descobrir tarde demais que, juridicamente, esse investimento pode não valer nada.

O que a lei diz sobre melhorias feitas pelo locatário

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), no seu art. 35, estabelece a regra geral: as benfeitorias necessárias (mesmo sem autorização do locador) e as benfeitorias úteis (quando autorizadas) são, em princípio, indenizáveis, e dão ao locatário o direito de retenção do imóvel até ser ressarcido.

Até aqui, parece uma proteção razoável. O problema é o que vem na sequência do próprio artigo: essa regra vale “salvo expressa disposição contratual em contrário”.

E o Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento, na Súmula 335, de que:

“Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.”

Na prática: se o contrato, muitas vezes um modelo padrão fornecido pela imobiliária ou pelo próprio locador, contiver essa cláusula de renúncia (e a grande maioria contém), o empresário que investiu na reforma não tem direito a ser reembolsado nem a reter o imóvel para negociar essa devolução. O investimento simplesmente fica com o imóvel, para o locador.

Por que isso é ainda mais grave em contratos de longo prazo

Quando o valor investido em acabamento é alto e o prazo do contrato é longo (5 anos, por exemplo), normalmente se pactua que esse investimento será de alguma forma compensado ao longo do tempo, como antecipação de aluguéis, redução de valor mensal, ou abatimento programado. Mas se essa mecânica não estiver escrita com precisão no contrato, quanto, como e quando se amortiza, e o que acontece em caso de rescisão antecipada por qualquer das partes, o empresário corre o risco de:

Perder o saldo não amortizado do investimento se o contrato terminar antes do previsto; não ter nenhum documento que comprove o valor investido, caso precise discutir isso depois; e ficar sujeito à interpretação que for mais conveniente para a outra parte.

O que revisar antes de assinar (ou antes de fazer qualquer reforma)

Antes de colocar dinheiro no imóvel, vale checar com atenção: se existe cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias (se sim, ela precisa ser reescrita ou compensada por outra cláusula); como o valor investido será tratado juridicamente (como antecipação de aluguel, benfeitoria indenizável ou redução escalonada — cada opção tem efeito jurídico e tributário diferente); o que acontece com o saldo não amortizado em caso de saída antecipada de qualquer das partes; e se há comprovação documental do valor investido (notas fiscais, recibos e um termo específico anexo ao contrato).

O investimento em segurança jurídica é pequeno perto do risco

Um contrato bem redigido não custa nem perto do que um empresário pode perder ao assinar um modelo pronto, sem revisão, e descobrir — só quando já não há mais o que fazer — que o dinheiro investido no próprio negócio não tem nenhuma proteção legal.

Se você está prestes a assinar um contrato de locação comercial e pretende investir em reforma, acabamento ou adequação do imóvel, vale a pena ter esse contrato revisado por um advogado especializado em direito imobiliário e locação empresarial antes de assinar, não depois que o problema aparecer.

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